路線価 (2023) 東京都中央区晴海5-1-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中央区東京都中央区晴海５丁目１番４
価格時点	2023 年
駅名	勝どき駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 281万100 円
1平米当たり	1平米 85万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (4158 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 376万8,840 円 1平米 114万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (4158 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 376万8,840 円／坪 1平米 114万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は晴海、月島、勝どきなど湾岸エリアを中心とし、築地や日本橋浜町なども含む概ね昭和通り以東のマンション立地に適する地域一帯の圏域。面大地に対する需要者層は分譲目的のマンションデベロッパーを中心とし、賃貸経営を目的とする不動産業者なども見られる。エンドユーザーのマンションへの有効需要は底堅く、これに伴い用地仕入れ需要も引き続き堅調である。取引の中心価格帯は、画地規模がやや大きいことから、概ね数十億円程度となる。 (2) 同一需給圏は、概ね中央区及び隣接区の高層共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域及び住商混在地域一帯である。主たる需要者は、分譲開発目的のマンションディベロッパーが中心である。都心部に比較的近いことからマンション需要は高く、開発用地としての不動産需要も堅調である。需要の中心価格帯は規模により幅広いが、１，０００㎡以上の土地で数十億円程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 上記市場の特性にて分析した通り、対象標準地の主たる需要者がマンションデベロッパーと想定されることに鑑みれば、その価格形成過程は開発法に照応しており、開発法による価格の有する説得力の程度は、比準価格に比して優るものと思料する。従って本件では、開発法による価格を重視し、類似地域における現実の取引事例を基礎とする比準価格を関連付けて検証した上で、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 主たる需要者は、開発目的のマンションディベロッパーが中心であり、これらの需要者は主に事業採算性に着目して取引の意思決定を行うと考えられる。よって、対象標準地の個別の特徴に即した手法は開発法である。取引事例比較法は類似地域の取引事例より求めたが、取引の個別性がやや強く相対的な信頼性は劣る。以上より開発法による価格を重視して比準価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	勝どき駅南方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	1257.7 坪 (4158 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	共同住宅兼駐車場
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	20F
地下階数	B0
周辺の利用状況	高層マンションのほか未利用地も多い住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	450 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中央区東京都中央区晴海５丁目１番４
標準地の範囲
東	35 m
西	170 m
南	0 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	超高層分譲マンションの敷地
画地の形状等
間口	70 m
奥行き	60 m
面積	4200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項なし
街路	２０ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	450 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺のオリンピック選手村跡地も整備が進んでいる。さらに東京都が臨海地域地下鉄事業計画案を公表。これを受けて近隣地域も発展的に推移していく事が予測される。地価は上昇傾向にある。 (2)周辺の東京オリンピック選手村跡地のマンション開発や環境整備が進み、今後さらに地域の熟成度が高まっていくものと予測する。住宅需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	超高層分譲マンションの敷地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 400万260 円 1平米 121万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 400万260 円 1平米 121万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 400万260円 1平米 121万円
前年から次年への変動率 4.6 ％
2022年	1坪 360万3,540円 1平米 109万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 400万260円 1平米 121万円
前年から次年への変動率 4.6 ％
2019年	1坪 360万3,540円 1平米 109万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)各種経済政策などの効果から景気は緩やかな回復の途にあり、不動産セクターについても回復の兆しが鮮明となって来ている。 (2)円安や地政学リスク等に伴い資材、原油価格は高騰しているが、国内の金融環境は良好であり、不動産に対する需要は概ね堅調である。
地域要因
(1)周辺地域においてもオリンピック関連施設の再整備が進行しており、近隣地域も発展的推移が予測される。地価は上昇傾向にある。 (2)周辺のマンション開発や環境整備が進行しており、地域の熟成度は高まりつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１－公５取４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区晴海５丁目１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	157万6,413 円／平米 521万1,621 円／坪
推定価格 平米 坪	148万8,835 円／平米 492万2,089 円／坪
標準価格 平米 坪	116万4,062 円／平米 384万8,389 円／坪
査定価格 平米 坪	120万 円／平米 396万7,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	南東
側道幅員2	8 m
側道方位3	南西
側道幅員3	10 m
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１―公５取５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区晴海５丁目１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	53万874 円／平米 175万5,069 円／坪
推定価格 平米 坪	103万5,457 円／平米 342万3,221 円／坪
標準価格 平米 坪	117万8 円／平米 386万8,046 円／坪
査定価格 平米 坪	121万 円／平米 400万260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	50 m
側道方位2	北東
側道幅員2	15 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１－公５取１０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区晴海５丁目１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	146万8,614 円／平米 485万5,238 円／坪
推定価格 平米 坪	145万2,915 円／平米 480万3,337 円／坪
標準価格 平米 坪	118万3,156 円／平米 391万1,514 円／坪
査定価格 平米 坪	122万 円／平米 403万3,320 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１－公５取１５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区晴海５丁目１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	141万9,995 円／平米 469万4,503 円／坪
推定価格 平米 坪	141万4,426 円／平米 467万6,092 円／坪
標準価格 平米 坪	113万636 円／平米 373万7,883 円／坪
査定価格 平米 坪	116万 円／平米 383万4,960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＴＫ１ー公５取８ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区晴海５丁目１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	190万5,215 円／平米 629万8,641 円／坪
推定価格 平米 坪	191万2,411 円／平米 632万2,431 円／坪
標準価格 平米 坪	133万7,350 円／平米 442万1,279 円／坪
査定価格 平米 坪	138万 円／平米 456万2,280 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	5 m
側道方位2	南東
側道幅員2	10 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情