路線価 (2023) 東京都中央区銀座3-3-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中央区東京都中央区銀座３丁目３番１
価格時点	2023 年
駅名	銀座駅 から 160m
路線価
1坪当たり	1坪 4,030万140 円
1平米当たり	1平米 1,219万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (290 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5,355万7,200 円 1平米 1,620万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2023年01月03日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (290 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5,355万7,200 円／坪 1平米 1,620万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は銀座・京橋地区を中心として都心区各所に点在する高度商業地域一帯の圏域。主たる需要者は国内外の有名企業、各種投資家、投資法人等。我が国を代表する商業地域として国内外に高い名声を誇り、需要は強いが、供給は非常に少ない。取引利回りの低下、インバウンド需要回復への期待などから地価は上昇を示している。３００㎡程度の画地であれば５０億円前後程度が中心価格帯とはなるが、入札などによって相場を大きく上回る可能性も高い。 (2) 同一需給圏は、銀座地区の中心部またはその周辺に存する繁華性の高い商業地域。主な需要者は収益性を重視する不動産投資ファンド（投資家）や不動産会社等と考えられる。銀座地区では路面店を中心とした出店ニーズが底堅く、インバウンド需要の回復に向けてのテナントニーズも考えられる。供給が限られる地域であるため、取引規模や立地条件により取引価格は様々であるが、数十億円台とみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は実際の取引事例を価格判定の基礎とした実証的価格であり、収益価格は賃料水準、金利動向等を反映した理論的価格である。対象標準地の需要者は投資家層の他、有名企業なども想定され、収益性と類似不動産の市場取引価格とを相互に勘案しつつ、価格形成をしていると考えられる。従って、本件では市場の需給バランスも考慮し、比準・収益の両試算価格を相互に関連付け、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、繁華性の高い高度商業地域の事例を中心に求めた実証的な価格である。希少性の高さから安定した収益を見込めるエリアであるため、不動産投資ファンド（投資家）や不動産会社等の需要も見込まれ、その収益性は収益価格において反映されている。主な需要者は地域の価格水準と収益性の両面を検討して意思決定するものと考えられるため、比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を行って、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	銀座駅北東方
距離	160 m
土地の状態
土地面積	87.7 坪 (290 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗、事務所ビルが多い商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中央区東京都中央区銀座３丁目３番１
標準地の範囲
東	70 m
西	20 m
南	20 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	中央通り背後に中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
街路	１４．５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中央通り背後の商業地域であり、既存ビルの建替えなども見られるが用途的な変化はほぼなく、地域の性格は現状のまま維持されてゆくものと考えられる。インバウンド需要回復への期待などから、地価は上昇を予測。 (2)中央通り背後の繁華性の高い商業地域で、周辺では建替えによる機能更新も見られる。店舗需要の回復が見込まれ、地域要因は同様に推移すると考えられる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5,686万3,200 円 1平米 1,720万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5,686万3,200 円 1平米 1,720万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5,686万3,200円 1平米 1,720万円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2022年	1坪 5,289万6,000円 1平米 1,600万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5,686万3,200円 1平米 1,720万円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2019年	1坪 5,289万6,000円 1平米 1,600万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)各種経済政策などの効果から景気は緩やかな回復の途にあり、不動産セクターについても回復の兆しが鮮明となって来ている。 (2)金融市場の先行き不透明感は残るが、金融緩和が続く中で不動産取引市場は堅調であり、地価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)中央通りに程近い地域であり、繁華性は高い。インバウンド需要回復への期待、取引利回りの低下傾向などから、地価は上昇傾向にある。 (2)コロナ禍によるインバウンド低迷により、一時的な地価の下落が見られたが、高級品への購買力は好調であり、地価は緩やかな回復基調にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１－公５取３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区銀座３丁目３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,022万1,166 円／平米 3,379万1,175 円／坪
推定価格 平米 坪	1,032万3,378 円／平米 3,412万9,088 円／坪
標準価格 平米 坪	1,643万8,500 円／平米 5,434万5,681 円／坪
査定価格 平米 坪	1,730万 円／平米 5,719万3,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１－公５取３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区銀座３丁目３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	347万7,051 円／平米 1,149万5,131 円／坪
推定価格 平米 坪	1,168万5,074 円／平米 3,863万855 円／坪
標準価格 平米 坪	1,589万8,060 円／平米 5,255万8,986 円／坪
査定価格 平米 坪	1,670万 円／平米 5,521万200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	2 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１－公５取１０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区銀座３丁目３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,979万9,098 円／平米 6,545万5,818 円／坪
推定価格 平米 坪	1,748万5,376 円／平米 5,780万6,653 円／坪
標準価格 平米 坪	1,646万4,573 円／平米 5,443万1,878 円／坪
査定価格 平米 坪	1,730万 円／平米 5,719万3,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	999 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	北東
側道幅員1	15 m
側道方位2	北西
側道幅員2	11 m
側道方位3	南西
側道幅員3	6.5 m
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１－公５取３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区銀座３丁目３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	923万8,605 円／平米 3,054万2,828 円／坪
推定価格 平米 坪	936万7,945 円／平米 3,097万426 円／坪
標準価格 平米 坪	1,751万178 円／平米 5,788万8,648 円／坪
査定価格 平米 坪	1,840万 円／平米 6,083万400 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	669 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情