路線価 (2023) 東京都中央区八重洲1-105-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中央区東京都中央区八重洲１丁目１０５番９
価格時点	2023 年
駅名	日本橋駅 から 160m
路線価
1坪当たり	1坪 2,125万7,580 円
1平米当たり	1平米 643万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (316 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2,760万5,100 円 1平米 835万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月03日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (316 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2,737万3,680 円／坪 1平米 828万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は中央区を中心とする中規模の店舗付事務所等が集積する高度・準高度商業地域である。需要者は大手の不動産会社、上場企業、金融機関及び投資法人等が中心である。周辺地域では、市街地再開発事業により画地を統合した複合開発が複数進展しており、街の機能が大幅に更新されつつある。取引の中心となる価格帯は敷地及び建物規模等で異なるが、土地の場合には総額２０～３０億円程度である。 (2) 同一需給圏は主として八重洲地区などで中規模の店舗付事務所等が高度に集積する複合高度商業地域であり、そのほか、都心５区などのターミナル駅近辺で繁華性の高い地域にも一定の価格牽連性が認められる。主たる需要者は機関投資家、不動産業者や事業会社等である。売り希望は少ない一方で、東京駅至近の希少性から需要者は多く、不動産投資や建替え目的のみならず、周辺一帯開発目的などまちまちとなることから、市場で中心となる価格帯は一様ではい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格試算に当たって採用した取引事例はいずれも東京駅周辺にある店舗事務所地の事例で、収益価格試算に当たって採用した各諸元はいずれも最近の実態を反映している。当地区における土地需要としては、収益目的のほか、周辺土地との一体利用を企図して取引される場合等、収益性以外の効果も考慮される面がある。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 対象標準地は中規模の店舗付事務所が高度に集積する複合高度商業地域に存しており、市場参加者は投資対象としての収益性のみならず、繁華性や周辺の企業集積の程度を重視している。したがって、各試算価格の再吟味並びに資料の特性及び限界からくる相対的信頼性を検討したうえで、市場の特性を反映した実証的な比準価格と投資採算性を反映した収益価格を相互に関連づけて、さらに、代表標準地からの検討を行って鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	日本橋駅西方
距離	160 m
土地の状態
土地面積	95.6 坪 (316 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	900 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中央区東京都中央区八重洲１丁目１０５番９
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	40 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	25 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	660 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)東京駅八重洲口周辺では複数の再開発事業が進捗中であり、将来的にはオフィス集積が進むと予測する。テレワークの進展等を反映して店舗・事務所賃料は弱含みである一方、投資需要は引き続き旺盛な状況にある。 (2)周辺では再開発事業や建替え事業が相次ぐ繁華性の高い商業地域であり、不動産投資資金は堅調で、くわえてウィズコロナのもと来訪客にも回復の兆しがみられるようになり、地価は暫し安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2,853万780 円 1平米 863万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2,853万780 円 1平米 863万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2,853万780円 1平米 863万円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2022年	1坪 2,710万9,200円 1平米 820万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2,853万780円 1平米 863万円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 2,710万9,200円 1平米 820万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)個人消費・設備投資ともに緩やかに持ち直しており、企業収益は改善方向。金融機関の融資姿勢は引き続き緩和傾向にある。 (2)都心優良不動産に根強い需要が続くものの、新型コロナウイルス感染症、ウクライナ情勢、物価上昇や金利上昇リスクなど不動産市場への懸念は残る。
地域要因
(1)テレワークの普及により事務所床需要やや弱含みだが、周辺地域では再開発事業が複数進捗しており、事務所集積が進んでいる。 (2)周辺の再開発事業等のほか、繁華性の高い商業地域であり、ウィズコロナのもと不動産投資資金の堅調さもあって再度地価上昇に転じている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。なお、東京駅勢圏にあり、同エリアにおける市場競争力は標準的である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１－公５取３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区八重洲１丁目１０５番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,022万1,166 円／平米 3,379万1,175 円／坪
推定価格 平米 坪	1,032万3,378 円／平米 3,412万9,088 円／坪
標準価格 平米 坪	712万4,484 円／平米 2,355万3,544 円／坪
査定価格 平米 坪	792万 円／平米 2,618万3,520 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１―公５取５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区八重洲１丁目１０５番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	772万4,661 円／平米 2,553万7,729 円／坪
推定価格 平米 坪	763万1,965 円／平米 2,523万1,276 円／坪
標準価格 平米 坪	885万3,788 円／平米 2,927万623 円／坪
査定価格 平米 坪	985万 円／平米 3,256万4,100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	660 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１－公５取１０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区八重洲１丁目１０５番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	606万7,961 円／平米 2,006万679 円／坪
推定価格 平米 坪	577万8,740 円／平米 1,910万4,514 円／坪
標準価格 平米 坪	827万8,997 円／平米 2,737万364 円／坪
査定価格 平米 坪	921万 円／平米 3,044万8,260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１－公５取３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区八重洲１丁目１０５番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	653万9,389 円／平米 2,161万9,220 円／坪
推定価格 平米 坪	787万8,407 円／平米 2,604万6,014 円／坪
標準価格 平米 坪	797万4,096 円／平米 2,636万2,361 円／坪
査定価格 平米 坪	887万 円／平米 2,932万4,220 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＴＫ１－公５取１１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区八重洲１丁目１０５番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	545万7,498 円／平米 1,804万2,488 円／坪
推定価格 平米 坪	530万823 円／平米 1,752万4,521 円／坪
標準価格 平米 坪	657万6,703 円／平米 2,174万2,580 円／坪
査定価格 平米 坪	731万 円／平米 2,416万6,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	北西
側道幅員2	6 m
側道方位3	北東
側道幅員3	8 m
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情