路線価 (2023) 東京都中央区日本橋3-11-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中央区東京都中央区日本橋３丁目１１番１
価格時点	2023 年
駅名	日本橋駅 から 330m
路線価
1坪当たり	1坪 2,006万7,420 円
1平米当たり	1平米 607万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月30日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (1376 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2,671万2,480 円 1平米 808万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (1376 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2,671万2,480 円／坪 1平米 808万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 昭和通りに面する業務系商業地としては人気のある地域といえる。フロアあたりの規模が数百坪単位の家賃負担力が比較的高いテナントの募集が可能な事務所が比較的多い地域である。近年、位置の近い八重洲地区や京橋地区の中央通り沿いで古いビルの建替事業や再開発事業が伸展しており新築物件の供給が続くものの、当地区の事務所需要は根強い。需要の多い大規模物件の中心価格帯は土地価格の総額として数百億円台となる。 (2) 同一需給圏は、日本橋地区を中心とし、昭和通り等の広幅員の幹線道路沿いに事務所ビル、店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域と把握する。主な需要者は、大手不動産会社、事業法人、国内外の投資法人が中心になると想定される。Ａクラスビルを中心とする大型物件への投資需要は引き続き堅調であり、また新型コロナの影響が収束傾向となり、地価は上昇傾向傾向にある。総額で数十億円規模の取引が中心であるが、百数十億円規模の取引も見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中央通り沿いには及ばないものの、安定的に収益をあげうる地域であるため、機関投資家、投資ファンドの他、自社ビル利用を目的とした土地需要も見込める地域である。規模がやや大きな画地は特に人気の高い地域であるが、土地の供給が少ない地域であり、希少性による買い進みも考えられる。以上より比準価格と収益価格を関連付け代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を表記の通り決定した。 (2) 比準価格は現実の取引事例に基づく実証的な価格であり、市場の需給を反映している。収益価格は最有効使用の建物の建築及び賃貸を想定した理論的な価格であるが、建築費等、賃貸条件等について市場動向を反映しており、比準価格の験証手段として有力である。価格決定に際しては、比準価格と収益価格は同程度の説得力を有すると判断し、相互に関連付けて、代表標準地との検討も踏まえ、本件鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	日本橋駅南西方
距離	330 m
土地の状態
土地面積	416.2 坪 (1376 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	44 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	1100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中央区東京都中央区日本橋３丁目１１番１
標準地の範囲
東	0 m
西	40 m
南	20 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	35 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	昭和通り沿いに高層の事務所ビルが建ち並ぶ高度商業地域
街路	４４ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)背面側で再開発事業等が伸展しており都市の機能更新が進んでいる。オフィス需要は堅調ながら空室率の上昇など懸念すべき要因も認められる。地価は概ね底堅く推移するものと予測する。 (2)周辺では事務所ビルの建替えや店舗、事務所等の複合用途の再開発事業も行われるなど、業務系の商業地域として、より熟成度が増している。但し、コロナ禍によるオフィス需要の変動は未だ不透明な状況である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2,869万6,080 円 1平米 868万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2,892万7,500 円 1平米 875万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2,869万6,080円 1平米 868万円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2022年	1坪 2,634万8,820円 1平米 797万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2,892万7,500円 1平米 875万円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2019年	1坪 2,634万8,820円 1平米 797万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)各種経済指標は上下に振れ続けており方向性の見えづらい傾向にある。不動産関連融資の金利動向が特に注視される。 (2)新型コロナの影響が収束しつつあるものの、ウクライナ戦争や、世界的な金融引締め等の影響から、景気の先行き不透明感が継続している。
地域要因
(1)低金利の影響などにより商業用不動産の売買需要について価格時点においては大きな変化は認められない。当地区の不動産需要は底堅い。 (2)周辺では再開発事業等が行われ、Ａクラスビルを中心とした投資用不動産の売買需要は底く、地価はやや上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は認められない。 (2)個別的要因の変動は特に無い。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１－公５取３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区日本橋３丁目１１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	653万9,389 円／平米 2,161万9,220 円／坪
推定価格 平米 坪	787万8,407 円／平米 2,604万6,014 円／坪
標準価格 平米 坪	992万2,427 円／平米 3,280万3,544 円／坪
査定価格 平米 坪	1,040万 円／平米 3,438万2,400 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１－公５取１０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区日本橋３丁目１１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	862万8,481 円／平米 2,852万5,758 円／坪
推定価格 平米 坪	849万425 円／平米 2,806万9,345 円／坪
標準価格 平米 坪	840万6,361 円／平米 2,779万1,429 円／坪
査定価格 平米 坪	883万 円／平米 2,919万1,980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	44 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１－公５取１０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区日本橋３丁目１１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	743万546 円／平米 2,456万5,385 円／坪
推定価格 平米 坪	693万6,608 円／平米 2,293万2,426 円／坪
標準価格 平米 坪	793万6,622 円／平米 2,623万8,472 円／坪
査定価格 平米 坪	833万 円／平米 2,753万8,980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１－公５取３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区日本橋３丁目１１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	923万8,605 円／平米 3,054万2,828 円／坪
推定価格 平米 坪	936万7,945 円／平米 3,097万426 円／坪
標準価格 平米 坪	846万2,462 円／平米 2,797万6,899 円／坪
査定価格 平米 坪	889万 円／平米 2,939万340 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	669 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情