路線価 (2023) 東京都中央区築地5-2-11外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中央区東京都中央区築地５丁目２番１１外
価格時点	2023 年
駅名	築地市場駅 から 230m
路線価
1坪当たり	1坪 667万8,120 円
1平米当たり	1平米 202万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (2543 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 869万4,780 円 1平米 263万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2023年01月03日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (2543 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 869万4,780 円／坪 1平米 263万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は築地地区を中心とする商業地域で、広幅員道路沿いの事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域と判定した。主たる需要者は投資法人、大手不動産会社、機関投資家等となる。築地市場跡地に隣接し、再開発事業による発展が期待されるが、具体的な進捗はまだ先になる模様。また地下鉄新線の事業計画案が公表されている。現在では直接の影響は小さいものと考えられるが、期待値は高い。地価は若干の上昇傾向。取引総額は数十億円程度となる。 (2) 同一需給圏は中央区西部の幹線道路沿いの高度商業地域。主な需要者は収益性を重視する不動産投資ファンド（投資家）や不動産会社等と考えられる。オフィス供給の増加及びテレワークの浸透により賃料は弱含みであるものの、再開発期待のあるエリアで、交通アクセスの改善も期待されることから、一定の需要が見込まれる。取引規模や立地条件により取引価格は様々であるが、数十億円台とみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象不動産の主たる需要者は投資家であることから、収益性を反映した収益価格は規範性が高いと考えられる。一方で取引事例比較法で採用した事例には収益物件の売買も含まれることから、市場性の他、収益性も反映しているため、比準価格もまた一定の説得力を有する。本件では両価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、類似性の高い広幅員道路を主とする事例から求めた実証的な価格である。築地市場跡地の再開発期待があるエリアであるため、不動産投資ファンド（投資家）や不動産会社等の需要も見込まれ、その収益性は収益価格において反映されている。主な需要者は地域の価格水準と収益性の両面を検討して意思決定するものと考えられるため、比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を行って、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	築地市場駅南西方
距離	230 m
土地の状態
土地面積	769.2 坪 (2543 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗、事務所兼駐車場
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	14F
地下階数	B2
周辺の利用状況	中高層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中央区東京都中央区築地５丁目２番１１外
標準地の範囲
東	0 m
西	50 m
南	0 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所ビル地
画地の形状等
間口	45 m
奥行き	55 m
面積	2500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	築地市場跡地に隣接する地域であり、再開発事業による発展が期待される。
街路	３３ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)環状２号線は令和４年１２月に全線開通しており、都心各所へのアクセスが向上した。築地市場跡地の再開発はまだ具体的な進捗はないものの、期待度は高い。 (2)新大橋通り沿いに高層事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域で、環状２号線の全線開通と築地市場跡地の再開発により高度利用が見込まれるエリアである。地域要因は当面の間、同様に推移すると考えられる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所ビル地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 925万6,800 円 1平米 280万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 928万9,860 円 1平米 281万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 925万6,800円 1平米 280万円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2022年	1坪 852万9,480円 1平米 258万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 928万9,860円 1平米 281万円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 852万9,480円 1平米 258万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)国内外の金融市場の動向等不安定要素は依然として残るが、不動産投資市場は未だ堅調であり、地価は上昇傾向にある。 (2)金融市場の先行き不透明感は残るが、金融緩和が続く中で不動産取引市場は堅調であり、地価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)隣接地区の再開発事業や地下鉄新線の計画等、今後地域が変化していくことが予想されるが、現在のところは大きな変化はない。 (2)大規模なオフィス床の需要は弱含んでいるもの、環状２号線の開通や築地市場跡地の再開発計画等もあり、地価は緩やかな回復基調にある。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１－公５取９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区築地５丁目２番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	399万7,902 円／平米 1,321万7,064 円／坪
推定価格 平米 坪	408万9,946 円／平米 1,352万1,361 円／坪
標準価格 平米 坪	293万8,180 円／平米 971万3,623 円／坪
査定価格 平米 坪	300万 円／平米 991万8,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	31.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１－公５取６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区築地５丁目２番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	233万1,507 円／平米 770万7,962 円／坪
推定価格 平米 坪	234万5,496 円／平米 775万4,210 円／坪
標準価格 平米 坪	257万1,816 円／平米 850万2,424 円／坪
査定価格 平米 坪	262万 円／平米 866万1,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１－公５取１５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区築地５丁目２番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	288万8,974 円／平米 955万948 円／坪
推定価格 平米 坪	257万2,550 円／平米 850万4,850 円／坪
標準価格 平米 坪	282万779 円／平米 932万5,495 円／坪
査定価格 平米 坪	288万 円／平米 952万1,280 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	580 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	南西
側道幅員1	50 m
側道方位2	北東
側道幅員2	20 m
側道方位3	南東
側道幅員3	15 m
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１－公５取１５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区築地５丁目２番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	359万2,827 円／平米 1,187万7,886 円／坪
推定価格 平米 坪	331万9,746 円／平米 1,097万5,080 円／坪
標準価格 平米 坪	266万53 円／平米 879万4,135 円／坪
査定価格 平米 坪	271万 円／平米 895万9,260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	南東
側道幅員2	6 m
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情