路線価 (2023) 東京都中央区新川1-5-14 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中央区東京都中央区新川１丁目５番１４
価格時点	2023 年
駅名	茅場町駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 638万580 円
1平米当たり	1平米 193万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月30日
鑑定評価額 総額	4億7,200万 円 (195 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 800万520 円 1平米 242万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	4億7,200万 円 (195 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 800万520 円／坪 1平米 242万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 高層の店舗兼事務所ビルのほか周囲にホテルなどがみうけられる地域である。オフィス街としてのステイタス要素は都心としては標準的であるが、広幅員の街路に面し従来から高度利用が伸展している商業地域として知られている。需要者は、地場中堅企業、不動産開発会社等が中心とみられる。新型コロナウイルス感染症の影響により賃貸需給動向の見通しは難しい。市場の中心的な価格帯は総額で数億円台が中心とみられる。 (2) 同一需給圏は、新川・茅場町地区を中心とした昭和通り東側背後の中高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域と把握する。主な需要者は、事業法人、投資法人、不動産業者が中心になるものと想定されるが、都心へのアクセスが良好な立地条件から、マンション開発業者も需要者となり得る。当該エリアの中小型ビルのオフィス市況は比較的安定し、投資需要も旺盛なため、地価はやや上昇傾向で推移している。総額で数億円程度が取引の中心価格帯となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 規模や事務所を中心とした用途的な観点からは収益性を重視する需要者が中心となるが、当地区は都心立地であるため、事務所を中心とした賃借需要が見込まれ、収益の安定性を望む投資家に選好される可能性もある。ステイタス的要素は日本橋の中心的な地区と比較するとやや劣るが価格家賃とも値頃感があり需要は認められる。以上より、比準価格及び収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。 (2) 対象不動産の主たる需要者は、事業法人、不動産業者、投資法人が中心である。当該需要者は主に投資物件としての利用を目的とする取引が多い。それゆえ当該主たる需要者は、主に不動産の収益性に着目して取引の意思決定を行うが、代替・競争関係にある不動産の取引価格も重視する。広幅員の商業地の取引事例を採用していることも踏まえ、比準価格と収益価格を関連付け、さらに代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	茅場町駅南東方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	59 坪 (195 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗、事務所兼住宅等
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	11F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の事務所ビルが建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中央区東京都中央区新川１丁目５番１４
標準地の範囲
東	150 m
西	100 m
南	60 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	12.5 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	高層の店舗兼事務所ビルが多く建ち並ぶ幹線道路に面した商業地域
街路	３３ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高層の店舗兼事務所ビルを中心として周囲にホテルなどが混在する商業地域である。幹線道路に面し従来から高度利用が伸展している地域であり当面現状を維持するものと予測する。 (2)地域要因に特段の変動は見られず、当面は概ね現状を維持しつつ推移するものと予測する。当該エリアの中小型ビルのオフィス市況は比較的安定しており、投資需要も旺盛のため地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 856万2,540 円 1平米 259万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 846万3,360 円 1平米 256万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 856万2,540円 1平米 259万円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2022年	1坪 780万2,160円 1平米 236万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 846万3,360円 1平米 256万円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2019年	1坪 780万2,160円 1平米 236万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)各種経済指標は上下に振れ続けており方向性の見えづらい傾向にある。不動産関連融資の金利動向が特に注視される。 (2)景気は緩やかに持ち直しつつあり、大規模オフィス市況はやや軟調だが、投資意欲は旺盛で売買市場は好調のため、地価は全般的に上昇傾向にある。
地域要因
(1)低金利の影響などにより商業用不動産の売買需要について価格時点においては大きな変化は認められない。当地区の不動産需要は底堅い。 (2)地域要因に大きな変動は見られないが、当該エリアの中小型ビルのオフィス市況は比較的安定的、投資需要も旺盛なため、地価はやや上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１－公５取１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区新川１丁目５番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	161万4,639 円／平米 533万7,997 円／坪
推定価格 平米 坪	183万7,100 円／平米 607万3,453 円／坪
標準価格 平米 坪	223万7,637 円／平米 739万7,628 円／坪
査定価格 平米 坪	224万 円／平米 740万5,440 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	18.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１―公５取５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区新川１丁目５番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	220万9,556 円／平米 730万4,792 円／坪
推定価格 平米 坪	211万7,312 円／平米 699万9,833 円／坪
標準価格 平米 坪	236万8,358 円／平米 782万9,792 円／坪
査定価格 平米 坪	237万 円／平米 783万5,220 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１－公５取１５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区新川１丁目５番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	359万2,827 円／平米 1,187万7,886 円／坪
推定価格 平米 坪	331万9,746 円／平米 1,097万5,080 円／坪
標準価格 平米 坪	335万3,279 円／平米 1,108万5,940 円／坪
査定価格 平米 坪	335万 円／平米 1,107万5,100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	南東
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１－公５取１２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区新川１丁目５番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	227万1,580 円／平米 750万9,843 円／坪
推定価格 平米 坪	215万4,693 円／平米 712万3,415 円／坪
標準価格 平米 坪	241万5,575 円／平米 798万5,891 円／坪
査定価格 平米 坪	242万 円／平米 800万520 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＴＫ１－公５取１０ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区新川１丁目５番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	288万1,152 円／平米 952万5,089 円／坪
推定価格 平米 坪	294万4,537 円／平米 973万4,639 円／坪
標準価格 平米 坪	255万8,242 円／平米 845万7,548 円／坪
査定価格 平米 坪	256万 円／平米 846万3,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情