路線価 (2023) 東京都中央区銀座4-103-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中央区東京都中央区銀座４丁目１０３番１外
価格時点	2023 年
駅名	銀座駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 6,780万6,060 円
1平米当たり	1平米 2,051万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (829 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9,422万1,000 円 1平米 2,850万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (829 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9,455万1,600 円／坪 1平米 2,860万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、銀座地区をはじめとした国内を代表する高度商業地で、高層の店舗ビル、店舗兼事務所ビルが集積する範囲と判定。典型的な需要者としては国内外の大手投資家、投資ファンド、大手不動産業者が中心となる。コロナの影響で低迷していたインバウンドを中心とした客足も回復を見せはじめており、不動産価格の回復も期待される。需要の中心となる価格帯は、総額数十億円から百億円を超える取引も見られる地域である。 (2) 同一需給圏は、銀座地区及び有楽町地区を中心とした高度商業地域と把握する。主な需要者は資金力のある国内外の大手投資法人、不動産会社及び事業法人になるものと想定される。数寄屋橋交差点近くの稀少性の高い地域に立地し、当該地域における投資適格物件に対する需要は底堅く、行動制限の解除で来街者は回復傾向、入国制限の緩和で外国人観光客も増えつつあり、地価は回復傾向にある。総額で数十億円から数百円規模の価格帯の取引が中心と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本件の典型的需要者は不動産投資家である。不動産投資家は収益性を第一に重視して取引の意思決定を行うことから最も適合した手法は収益還元法といえる。一方資料の相対的信頼性としては、収益還元法は想定した賃貸計画に推定的要素が多くやや劣るのに対し、取引事例比較法では類似性の高い事例を収集することができた。本件においては収益価格を重視し、比準価格を比較考量のうえ、代表標準地との均衡も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象不動産の主たる需要者は、資金力のある国内外の大手投資法人、不動産会社及び事業法人であり、投資物件としての利用を目的とする取引が多い。それゆえ当該主たる需要者は、主に不動産の収益性に着目して取引意思を決定するが、代替・競争関係にある不動産の取引価格にも着目する。採用した取引事例は投資物件としての取引が多いことから、比準価格と収益価格を関連付け、さらに代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	銀座駅
距離	0 m
土地の状態
土地面積	250.8 坪 (829 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	12F
地下階数	B3
周辺の利用状況	高層の店舗、事務所ビルが多い中心商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	1100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中央区東京都中央区銀座４丁目１０３番１外
標準地の範囲
東	50 m
西	20 m
南	30 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	高層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ外堀通りに面した高度商業地域
街路	３０ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は銀座地区の一角に存する高度商業地で、今後も現状のまま推移するものと予想する。地価水準はここ数年新型コロナウィルスの影響で低迷していたが、回復傾向が予想される。 (2)近隣地域は、銀座地区の有楽町側玄関口である数寄屋橋交差点付近に位置する。行動制限の解除で銀座地区への来街者は回復傾向、入国制限の緩和で外国人観光客も増えつつあり、地価は回復傾向にあると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高度利用地区制度を活用した高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1億413万9,000 円 1平米 3,150万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9,951万600 円 1平米 3,010万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1億413万9,000円 1平米 3,150万円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 9,322万9,200円 1平米 2,820万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9,951万600円 1平米 3,010万円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2019年	1坪 9,322万9,200円 1平米 2,820万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は一時期より限定的となり、景気は緩やかに持ち直しつつあるが、停滞傾向の賃料や今後の金利、為替の動向等懸念材料も見られる。 (2)景気は緩やかに持ち直しつつあり、大規模オフィス市況はやや軟調だが、投資意欲は旺盛で売買市場は好調のため、地価は全般的に上昇傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に大きな変化はないが、景気持ち直しの中、下落傾向であった地価も回復し上昇傾向に転じ始めている。 (2)数寄屋橋交差点近くの稀少性の高い地域に立地する。投資需要は底堅く、行動制限の解除等により来街者は増加傾向にあり、地価は回復傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１－公５取１２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区銀座４丁目１０３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2,727万9,235 円／平米 9,018万5,151 円／坪
推定価格 平米 坪	4,763万9,844 円／平米 1億5,749万7,324 円／坪
標準価格 平米 坪	2,940万7,311 円／平米 9,722万570 円／坪
査定価格 平米 坪	3,260万 円／平米 1億777万5,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	1100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	27.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１－公５取１０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区銀座４丁目１０３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3,082万856 円／平米 1億189万3,750 円／坪
推定価格 平米 坪	2,819万1,854 円／平米 9,320万2,269 円／坪
標準価格 平米 坪	3,146万4,123 円／平米 1億402万391 円／坪
査定価格 平米 坪	3,490万 円／平米 1億1,537万9,400 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	14.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	12.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１－公５取４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区銀座４丁目１０３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2,526万1,415 円／平米 8,351万4,238 円／坪
推定価格 平米 坪	2,987万6,262 円／平米 9,877万922 円／坪
標準価格 平米 坪	2,779万1,872 円／平米 9,187万9,929 円／坪
査定価格 平米 坪	3,080万 円／平米 1億182万4,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１－公５取１６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区銀座４丁目１０３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,903万100 円／平米 6,291万3,511 円／坪
推定価格 平米 坪	1,888万844 円／平米 6,242万70 円／坪
標準価格 平米 坪	2,927万2,626 円／平米 9,677万5,302 円／坪
査定価格 平米 坪	3,250万 円／平米 1億744万5,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＴＫ１ー公５取８ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区銀座４丁目１０３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2,920万9,334 円／平米 9,656万6,058 円／坪
推定価格 平米 坪	3,013万4,247 円／平米 9,962万3,821 円／坪
標準価格 平米 坪	2,511万1,873 円／平米 8,301万9,852 円／坪
査定価格 平米 坪	2,780万 円／平米 9,190万6,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等3
特別な事情