路線価 (2023) 東京都中央区日本橋茅場町2-10-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中央区東京都中央区日本橋茅場町２丁目１０番３
価格時点	2023 年
駅名	茅場町駅 から 100m
路線価
1坪当たり	1坪 575万2,440 円
1平米当たり	1平米 174万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	3億3,000万 円 (148 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 737万2,380 円 1平米 223万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	3億3,200万 円 (148 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 740万5,440 円／坪 1平米 224万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、昭和通り以東から隅田川に至る幹線道路背後の、中高層の店舗事務所、共同住宅等が混在する普通商業地域。主な需要者は、機関投資家、不動産会社、自社ビル保有目的の事業法人、マンション開発目的の業者等である。地域のポテンシャルは高く、今後も底堅い需要が見込まれ、コロナ禍からの回復により市場は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、立地、規模等により様々であるが、数億円程度と把握される。 (2) 同一需給圏は、昭和通り以東から隅田川に至る準高度商業地域一帯であり、中小の事務所ビル、店舗、マンション等が混在する。需要者は、中小不動産業者や各種投資家のほか一定規模以上になるとマンション業者も参入する。コロナ禍からの回復や利回りの低下傾向等から地価は上昇傾向にある。取引価格帯は、敷地規模等で異なるが、総額で数億円程度の事務所ビルが中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、市場において成立した規範性の高い普通商業地域における取引事例に基づいて求めた試算価格であり、実証性が高い。また、収益価格は、対象標準地上に高層の店舗兼事務所を想定して求めた試算価格であり、各種指標等の規範性が高い。以上の各試算価格の特性を勘案し、本件では両試算価格を関連づけるとともに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 様々な需要者が市場参加者として想定される地域である。前記から、収益性の側面から意思決定を行う需要者と自用を目的に意思決定を行う需要者等多様である。従って、市場の実勢を反映した比準価格と投資採算性に着目した収益価格を相互に関連付けて、近隣地域の将来動向等をも加味し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	茅場町駅西方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	44.8 坪 (148 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中央区東京都中央区日本橋茅場町２丁目１０番３
標準地の範囲
東	10 m
西	20 m
南	10 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	高層の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	9.5 m
奥行き	15.5 m
面積	148 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	共同住宅及び飲食関連の店舗等が混在している地域
街路	１１ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)従来から金融関連の中小事務所及び従業員向け飲食店舗が多い地域であったが、都心等へのアクセスに優れるため共同住宅への転用が多くなっており、今後もその傾向で推移するものと予測される。 (2)旧来は金融関連企業等の中高層事務所ビルが建ち並ぶ地域であったが、最近では、店舗やマンションへの転用が見られる。コロナ禍からの回復や利回りの低下傾向等から地価は上昇傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 786万8,280 円 1平米 238万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 793万4,400 円 1平米 240万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 786万8,280円 1平米 238万円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2022年	1坪 717万4,020円 1平米 217万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 793万4,400円 1平米 240万円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2019年	1坪 717万4,020円 1平米 217万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症拡大による社会経済活動への影響は限定的であり、市場は堅調に推移している。 (2)良好な資金調達環境やコロナ禍からの回復等により不動産市場は堅調に推移している。
地域要因
(1)地域要因に特段大きな変動はなく、市場の回復基調を受けて、地価は上昇傾向となっている。 (2)地域要因による特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１－公５取６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区日本橋茅場町２丁目１０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	173万4,240 円／平米 573万3,397 円／坪
推定価格 平米 坪	175万8,519 円／平米 581万3,664 円／坪
標準価格 平米 坪	231万3,841 円／平米 764万9,558 円／坪
査定価格 平米 坪	231万 円／平米 763万6,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１－公５取９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区日本橋茅場町２丁目１０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	140万1,680 円／平米 463万3,954 円／坪
推定価格 平米 坪	141万2,782 円／平米 467万657 円／坪
標準価格 平米 坪	233万1,323 円／平米 770万7,354 円／坪
査定価格 平米 坪	233万 円／平米 770万2,980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１－公５取１５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区日本橋茅場町２丁目１０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	359万2,827 円／平米 1,187万7,886 円／坪
推定価格 平米 坪	331万9,746 円／平米 1,097万5,080 円／坪
標準価格 平米 坪	260万1,682 円／平米 860万1,161 円／坪
査定価格 平米 坪	260万 円／平米 859万5,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	南東
側道幅員2	6 m
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１－公５取１１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区日本橋茅場町２丁目１０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	192万3,077 円／平米 635万7,693 円／坪
推定価格 平米 坪	190万4,406 円／平米 629万5,966 円／坪
標準価格 平米 坪	228万8,950 円／平米 756万7,269 円／坪
査定価格 平米 坪	229万 円／平米 757万740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	11 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情