路線価 (2023) 東京都中央区八丁堀1-105-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中央区東京都中央区八丁堀１丁目１０５番５
価格時点	2023 年
駅名	八丁堀駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 1,170万3,240 円
1平米当たり	1平米 354万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月03日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	13億6,000万 円 (296 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,520万7,600 円 1平米 460万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	13億5,000万 円 (296 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,510万8,420 円／坪 1平米 457万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、中央区の中央部を中心とし、区内の幹線道路に面した商業地域及びその周辺地域である。主たる需要者は、貸しビル業者、不動産会社、機関投資家等のほか自社ビル保有目的の実需の法人等である。隣接の日本橋、京橋地区に比べ繁華性は劣るものの、交通利便性は高く、オフィス、土地需要は潜在的にある。コロナ禍の影響が続き、地価は弱踏みで推移していたが、現在は回復基調にある。土地取引価格帯は、数十億円程が一般的である。 (2) 同一需給圏は八丁堀、新富町地区を中心とする駅周辺及び幹線通り沿いの事務所ビル、店舗付事務所ビル等が建ち並ぶ準高度商業地域である。需要者は中堅企業、収益獲得目的の投資家等である。東京駅周辺エリアへのアクセスが良く需要は堅調であり、また新型コロナの影響が収束傾向であることから、地価は上昇傾向にある。取引される価格帯は土地建物一体の取引で数億円から十数億円程度が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　需要者の中心は保有、投資を目的とした収益性を重視する法人等が中心と推測される。実需を目的とする法人等も想定され、それら法人等は商業利便性等を、また投資目的とした法人等は主に収益性を重視する。本件は、市場実態を反映した比準価格及び収益性を反映した収益価格を相互に関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は現実の取引事例に基づく実証的な価格であり、市場の需給を反映している。収益価格は最有効使用の建物の建築及び賃貸を想定した理論的な価格であるが、建築費等、賃貸条件等について市場動向を反映しており、比準価格の験証手段として有力である。価格決定に際しては、比準価格と収益価格は同程度の説得力を有すると判断し、相互に関連付けて、代表標準地との検討も踏まえ、本件鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	八丁堀駅北方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	89.5 坪 (296 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B0
周辺の利用状況	高層の店舗兼事務所が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中央区東京都中央区八丁堀１丁目１０５番５
標準地の範囲
東	25 m
西	100 m
南	0 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	25 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	八重洲通り沿いに中規模高層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ地域。
街路	３３ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)東京駅八重洲口より南東方へ直線上にある八重洲通り沿いの準高度商業地域であり、高層の店舗兼事務所ビル等が連坦する。コロナ禍の影響により地価は弱含みで推移していたが、現在は微増ながら上昇基調にある。 (2)八重洲通り沿いに高層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ準高度商業地域であり、既存ビルの建替えがみられるが大規模再開発の動きはなく、今後とも現状のまま推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,643万820 円 1平米 497万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,646万3,880 円 1平米 498万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,643万820円 1平米 497万円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 1,491万60円 1平米 451万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,646万3,880円 1平米 498万円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2019年	1坪 1,491万60円 1平米 451万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、緩やかに持ち直している。世界的な金融引き締め等により景気の下振れリスクとなっている。物価上昇、供給面での制約に注意する必要あり。 (2)新型コロナの影響が収束しつつあるものの、ウクライナ戦争や、世界的な金融引締め等の影響から、景気の先行き不透明感が継続している。
地域要因
(1)地域要因に大きな変動はない。コロナ禍の影響が続き、地価は弱含みで推移していたが、回復基調にある (2)都心の利便性の高い不動産に対する需要は堅調であり、新型コロナの影響も収束しつつあることから、地価はやや上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１―公５取５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区八丁堀１丁目１０５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	356万3,585 円／平米 1,178万1,212 円／坪
推定価格 平米 坪	340万4,072 円／平米 1,125万3,862 円／坪
標準価格 平米 坪	455万6,991 円／平米 1,506万5,412 円／坪
査定価格 平米 坪	465万 円／平米 1,537万2,900 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１－公５取３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区八丁堀１丁目１０５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	375万9,691 円／平米 1,242万9,538 円／坪
推定価格 平米 坪	381万6,143 円／平米 1,261万6,169 円／坪
標準価格 平米 坪	520万6,198 円／平米 1,721万1,691 円／坪
査定価格 平米 坪	531万 円／平米 1,755万4,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１―公５取５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区八丁堀１丁目１０５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	461万2,082 円／平米 1,524万7,543 円／坪
推定価格 平米 坪	446万7,131 円／平米 1,476万8,335 円／坪
標準価格 平米 坪	598万95 円／平米 1,977万194 円／坪
査定価格 平米 坪	610万 円／平米 2,016万6,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	18.6 m
側道方位2	北東
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１－公５取１１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区八丁堀１丁目１０５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	267万2,572 円／平米 883万5,523 円／坪
推定価格 平米 坪	264万4,030 円／平米 874万1,163 円／坪
標準価格 平米 坪	486万349 円／平米 1,606万8,314 円／坪
査定価格 平米 坪	496万 円／平米 1,639万7,760 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情