路線価 (2023) 東京都中央区銀座2-103-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中央区東京都中央区銀座２丁目１０３番６
価格時点	2023 年
駅名	銀座一丁目駅 から 90m
路線価
1坪当たり	1坪 1,524万660 円
1平米当たり	1平米 461万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	5億9,900万 円 (105 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,884万4,200 円 1平米 570万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	6億 円 (105 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,887万7,260 円／坪 1平米 571万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は銀座地区を中心に、幹線道路・準幹線道路背後の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域である。事務所系用途の色合いが強い。主たる需要者としては、不動産会社、投資法人、一般事業会社等幅広い参加者が想定され、投資用、自用の両方の需要が考えられる。新型コロナウイルス感染症の影響で銀座地区は全体的に需要が弱含んでいたが、不動産投資市場の堅調さに伴い好転しつつある。取引総額は数億円程度となる。 (2) 同一需給圏の範囲を銀座地区の主要な通りの背後地を中心とする店舗兼事務所等が建ち並ぶ地域と判定した。土地の需要者としては投資家、自己利用目的の法人等、多種多様な需要者が想定される。銀座地区においても中央通りと外堀通りに挟まれた人気の高い地域であるが、新型コロナの影響から飲食業はまだ厳しいが、事務所ビル等の投資需要は回復傾向にある。市場での中心価格帯は、土地については総額で数億円台後半から十数億円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例比較法と収益還元法を適用した。比準価格は代替競争関係が成立する同一需給圏内から事例を採用しており、市場実勢を反映している。収益価格は周辺の不動産市況を勘案して賃料、利回り等を査定しており、収益性を反映している。需要者の属性より、市場性、収益性は共に取引の指標となると考えられるため、本件では両価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は現実の取引事例に基づく実証的な価格であり、市場の需給を反映している。収益価格は最有効使用の建物の建築及び賃貸を想定した理論的な価格であるが、建築費等、賃貸条件等について市場動向を反映しており、比準価格の験証手段として有力である。価格決定に際しては、比準価格と収益価格は同程度の説得力を有すると判断し、相互に関連付けて、代表標準地との検討も踏まえ、本件鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	銀座一丁目駅南東方
距離	90 m
土地の状態
土地面積	31.8 坪 (105 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗、事務所兼住宅等
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中層の事務所ビル、店舗等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中央区東京都中央区銀座２丁目１０３番６
標準地の範囲
東	15 m
西	25 m
南	45 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所ビル地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	15 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	外堀通り背後に中高層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
街路	８ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	480 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)外堀通り、並木通り背後の商業地であり、交通量は少ないが、今後も熟成した商業地として推移するものと推測される。地価は不動産投資市場の堅調さを反映し、やや上昇傾向にある。 (2)銀座地区内では裏通りに位置するため人の流れはやや少ないが、店舗に限らず事務所需要も堅調であり、当面現状の環境が続くものと予測する。但し、コロナ禍により銀座地区全体の需要が弱含み傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所ビル地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,967万700 円 1平米 595万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2,039万8,020 円 1平米 617万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,967万700円 1平米 595万円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 1,867万8,900円 1平米 565万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2,039万8,020円 1平米 617万円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2019年	1坪 1,867万8,900円 1平米 565万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)国内外の金融市場の動向等不安定要素は依然として残るが、不動産投資市場は未だ堅調であり、地価は上昇傾向にある。 (2)新型コロナの影響が収束しつつあるものの、ウクライナ戦争や、世界的な金融引締め等の影響から、景気の先行き不透明感が継続している。
地域要因
(1)コロナ禍の影響は続いているが、需要は戻りつつある。業務系商業地の色合いが強いため、店舗系商業地よりは戻りが早い。 (2)都心の利便性の高い不動産に対する需要は堅調であり、新型コロナの影響も収束しつつあることから、地価はやや上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１―公５取５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区銀座２丁目１０３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	772万4,661 円／平米 2,553万7,729 円／坪
推定価格 平米 坪	763万1,965 円／平米 2,523万1,276 円／坪
標準価格 平米 坪	596万7,134 円／平米 1,972万7,345 円／坪
査定価格 平米 坪	597万 円／平米 1,973万6,820 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	660 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１－公５取３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区銀座２丁目１０３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	653万9,389 円／平米 2,161万9,220 円／坪
推定価格 平米 坪	787万8,407 円／平米 2,604万6,014 円／坪
標準価格 平米 坪	593万2,535 円／平米 1,961万2,961 円／坪
査定価格 平米 坪	593万 円／平米 1,960万4,580 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１－公５取１４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区銀座２丁目１０３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	421万5,151 円／平米 1,393万5,289 円／坪
推定価格 平米 坪	389万7,676 円／平米 1,288万5,717 円／坪
標準価格 平米 坪	582万6,123 円／平米 1,926万1,163 円／坪
査定価格 平米 坪	583万 円／平米 1,927万3,980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	584 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１－公５取１０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区銀座２丁目１０３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	606万7,961 円／平米 2,006万679 円／坪
推定価格 平米 坪	577万8,740 円／平米 1,910万4,514 円／坪
標準価格 平米 坪	579万6,128 円／平米 1,916万1,999 円／坪
査定価格 平米 坪	580万 円／平米 1,917万4,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＴＫ１－公５取１０ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区銀座２丁目１０３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	435万7,384 円／平米 1,440万5,512 円／坪
推定価格 平米 坪	417万1,243 円／平米 1,379万129 円／坪
標準価格 平米 坪	620万7,207 円／平米 2,052万1,026 円／坪
査定価格 平米 坪	621万 円／平米 2,053万260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	462 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情