路線価 (2023) 東京都中央区新川1-208-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中央区東京都中央区新川１丁目２０８番４
価格時点	2023 年
駅名	茅場町駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 290万9,280 円
1平米当たり	1平米 88万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	1億5,700万 円 (138 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 376万8,840 円 1平米 114万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	1億5,700万 円 (138 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 376万8,840 円／坪 1平米 114万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は新川・八丁堀を中心とし、概ね区内の昭和通り以東の地域に面的に広がる事務所ビル、事業所適地の商業地域一帯の圏域。需要者は個人を含む投資家、不動産業者、自社ビル保有目的の中小一般事業法人等が中心である。日本橋、八重洲地区などに比して商業繁華性はやや劣るものの、古くから立地し、地縁的選好性を示す個人・法人なども見られ、また値頃感もあり、需要は底堅い。取引の中心は１５０㎡程度の画地で総額１億円台後半程度である。 (2) 同一需給圏は、隅田川西岸の新川、入船、湊、日本橋蛎殻町、日本橋箱崎町、日本橋浜町の中小事務所のなかにマンション等の混在する地域である。主要な需要者は、不動産会社、投資家等のほか、自用目的の個人および法人、比較的規模の大きな土地にあってはマンション業者等が想定される。取引の中心となる価格帯は、土地建物一体の複合不動産で、総じて数億円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は取引事例を基礎とし、市場の需給趨勢を反映した実証的価格であり、収益価格は賃料水準、金利動向等を反映した理論的価格である。本件では需要者が多岐に亘り、その価格形成過程は比準価格、収益価格のどちらかに強く依存するとは言い難く、両試算価格の有する説得力の程度は優劣がつけ難いと判断した。従って両試算価格を相互に関連付け、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、比較可能な複数の取引事例から求められており、実勢を反映した価格と認められる。収益価格は直接法により求められており、賃料水準も標準的なものであり、対象地の収益性を反映する。事務所、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域に存し、市場参加者は地域の価格水準と投資採算性の両面を検討して意思決定するものと思料される。本件では、比準価格と収益価格とを関連づけ、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	茅場町駅南東方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	41.7 坪 (138 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所、工場兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層事務所ビル、印刷所等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	480 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中央区東京都中央区新川１丁目２０８番４
標準地の範囲
東	60 m
西	80 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層事務所地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	８ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	480 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大通り背後の比較的小型のビルが建ち並ぶ地域で、周辺においても特段の大型開発の計画などもなく、当面は現状の性格を維持したまま安定的に推移すると考えられる。値頃感もあり、地価は上昇予測。 (2)事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であるが、共同住宅やホテル等の建設も進むものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 400万260 円 1平米 121万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 400万260 円 1平米 121万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 400万260円 1平米 121万円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2022年	1坪 363万6,600円 1平米 110万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 400万260円 1平米 121万円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2019年	1坪 363万6,600円 1平米 110万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)各種経済政策などの効果から景気は緩やかな回復の途にあり、不動産セクターについても回復の兆しが鮮明となって来ている。 (2)新型コロナウイルス感染症拡大により、社会生活や経済活動の全般に渡って様々な影響が出ている。
地域要因
(1)大通り背後の比較的小型のビルが建ち並ぶ地域で、地域としては熟成している。値頃感もあり、地価は上昇を示している。 (2)繁華性は乏しいが比較的交通利便性の高い地域であり、事務所用途だけでなくマンション用途への建物更新も見込まれる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特に変化は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１－公５取１２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区新川１丁目２０８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	73万8,042 円／平米 243万9,967 円／坪
推定価格 平米 坪	75万5,017 円／平米 249万6,086 円／坪
標準価格 平米 坪	108万1,686 円／平米 357万6,054 円／坪
査定価格 平米 坪	108万 円／平米 357万480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１－公５取１４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区新川１丁目２０８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	112万574 円／平米 370万4,618 円／坪
推定価格 平米 坪	116万6,518 円／平米 385万6,509 円／坪
標準価格 平米 坪	121万7,660 円／平米 402万5,584 円／坪
査定価格 平米 坪	122万 円／平米 403万3,320 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１－公５取１３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区新川１丁目２０８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	138万3,440 円／平米 457万3,653 円／坪
推定価格 平米 坪	128万7,857 円／平米 425万7,655 円／坪
標準価格 平米 坪	133万1,807 円／平米 440万2,954 円／坪
査定価格 平米 坪	133万 円／平米 439万6,980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１－公５取１１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区新川１丁目２０８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	149万417 円／平米 492万7,319 円／坪
推定価格 平米 坪	152万4,697 円／平米 504万648 円／坪
標準価格 平米 坪	120万3,391 円／平米 397万8,411 円／坪
査定価格 平米 坪	120万 円／平米 396万7,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＴＫ１－公５取７ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区新川１丁目２０８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	171万3,780 円／平米 566万5,757 円／坪
推定価格 平米 坪	174万1,200 円／平米 575万6,407 円／坪
標準価格 平米 坪	124万171 円／平米 410万5 円／坪
査定価格 平米 坪	124万 円／平米 409万9,440 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情