路線価 (2023) 東京都中央区日本橋蛎殻町2-13-15 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中央区東京都中央区日本橋蛎殻町２丁目１３番１５
価格時点	2023 年
駅名	水天宮前駅 から 130m
路線価
1坪当たり	1坪 284万3,160 円
1平米当たり	1平米 86万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月30日
鑑定評価額 総額	1億5,700万 円 (140 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 370万2,720 円 1平米 112万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2023年01月03日
鑑定評価額 総額	1億5,700万 円 (140 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 370万2,720 円／坪 1平米 112万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 中高層の店舗兼事務所ビルのほか共同住宅が混在する商業地域である。多様な用途の需要を背景として潜在的な土地需要は旺盛であるが、人形町地区の店舗街や空港へ向かう自動車交通の結節点である箱崎地区に接するため、地域の景況感は新型コロナウイルス感染症の影響を受け易い。需要者は、地場中堅企業、不動産開発会社等が中心とみられる。当地区で規模が中庸な土地について市場の中心的な価格帯としては総額で数億円台が中心とみられる。 (2) 同一需給圏は人形町・水天宮を中心とする幹線道路背後にあって、中小規模の店舗兼事務所ビルが集積する商業地域。主な需要者は不動産会社や中小事業者等と考えられる。中小事務所ビルの賃貸需要は根強い状況にあり、都心部への交通利便性も高い立地であることから一定の需要が見込まれる。小規模な画地が多く取引の中心となる価格帯は、数億円程度とみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 事務所を中心とした用途的な観点からは収益性を重視する需要者が中心となるが、旧来から住宅も多い地域の性格、立地条件や総額的観点からは幅広い需要者に選好される潜在力がある。都心立地という利便性の高い条件から市場流動性が重視される一方、証券化等の投資判断の観点からは収益性も同様に重視される。そこで、比準価格及び収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、類似性の高い幹線道路背後の事例から求めた実証的な価格である。比較的小規模で総額が抑えられるため、中小事業者の取得が考えられるほか、利便性の高さから収益性を重視する不動産会社等の需要も見込まれ、その収益性は収益価格において反映されている。主な需要者は地域の価格水準と収益性の両面を検討して意思決定するものと考えられるため、比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を行って、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	水天宮前駅東方
距離	130 m
土地の状態
土地面積	42.3 坪 (140 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中層事務所ビルの他共同住宅も見られる商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	488 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中央区東京都中央区日本橋蛎殻町２丁目１３番１５
標準地の範囲
東	80 m
西	10 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層事務所地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	15 m
面積	140 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	新大橋通り背後で、周辺では画地併合等によるマンション建設も見られる地域
街路	６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)新大橋通り背後の、中層の事務所を中心として共同住宅等も多く見受けられる地域である。周辺では古い建物の建替が進み街の機能更新が進んでいる。マンション価格の上昇が一服しており地価は安定して推移すると予測。 (2)幹線道路背後に中小規模の店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域である。中小規模の事務所ビルの賃貸需要は堅調であり、地域要因は同様に推移すると考えられる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 393万4,140 円 1平米 119万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 396万7,200 円 1平米 120万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 393万4,140円 1平米 119万円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2022年	1坪 357万480円 1平米 108万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 396万7,200円 1平米 120万円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2019年	1坪 357万480円 1平米 108万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)各種経済指標は上下に振れ続けており方向性の見えづらい傾向にある。不動産関連融資の金利動向が特に注視される。 (2)金融市場の先行き不透明感は残るが、金融緩和が続く中で不動産取引市場は堅調であり、地価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)低金利の影響などにより商業用不動産の売買需要について価格時点においては大きな変化は認められない。当地区の不動産需要は底堅い。 (2)利便性の高い商業地域であり、中小規模の事務所は賃貸需要も根強いことから、地価は上昇傾向に転じている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１－公５取１３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区日本橋蛎殻町２丁目１３番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	156万4,360 円／平米 517万1,774 円／坪
推定価格 平米 坪	155万8,165 円／平米 515万1,293 円／坪
標準価格 平米 坪	121万5,417 円／平米 401万8,169 円／坪
査定価格 平米 坪	125万 円／平米 413万2,500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１―公５取５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区日本橋蛎殻町２丁目１３番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	201万785 円／平米 664万7,655 円／坪
推定価格 平米 坪	191万9,816 円／平米 634万6,912 円／坪
標準価格 平米 坪	117万4,918 円／平米 388万4,279 円／坪
査定価格 平米 坪	121万 円／平米 400万260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	685 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１－公５取９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区日本橋蛎殻町２丁目１３番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	99万3,584 円／平米 328万4,789 円／坪
推定価格 平米 坪	96万4,923 円／平米 319万35 円／坪
標準価格 平米 坪	104万2,033 円／平米 344万4,961 円／坪
査定価格 平米 坪	107万 円／平米 353万7,420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	492 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１－公５取１０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区日本橋蛎殻町２丁目１３番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	146万8,614 円／平米 485万5,238 円／坪
推定価格 平米 坪	145万2,915 円／平米 480万3,337 円／坪
標準価格 平米 坪	118万9,939 円／平米 393万3,938 円／坪
査定価格 平米 坪	123万 円／平米 406万6,380 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＴＫ１－公５取１５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区日本橋蛎殻町２丁目１３番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	141万9,995 円／平米 469万4,503 円／坪
推定価格 平米 坪	141万4,426 円／平米 467万6,092 円／坪
標準価格 平米 坪	117万2,824 円／平米 387万7,356 円／坪
査定価格 平米 坪	121万 円／平米 400万260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情