路線価 (2023) 東京都中央区銀座5-103-16 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中央区東京都中央区銀座５丁目１０３番１６
価格時点	2023 年
駅名	銀座駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 1億410万5,940 円
1平米当たり	1平米 3,149万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (435 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1億5,207万6,000 円 1平米 4,600万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (435 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1億5,207万6,000 円／坪 1平米 4,600万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、銀座エリアを中心として都心区各所に点在する高度商業地域。主な需要者は、機関投資家、不動産投資法人、大手事業法人等である。我が国を代表する商業地域として国内外に高い名声を誇り、売買・賃貸ともに需要に対して供給は少なく希少性は高く、コロナ禍からの回復により市場は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、立地、規模等により様々であるが、概ね数百億円程度と把握される。 (2) 同一需給圏は銀座・京橋地区を中心として都心区各所に点在する高度商業地域一帯の圏域。主たる需要者は国内外の有名企業、機関投資家、上場投資法人等。我が国を代表する商業地域の一つとして国内外に高い名声を誇り、売買・賃貸共に需要は強いが、供給は非常に少ない。低層階店舗賃料の上昇、取引利回りの低下から地価は上昇傾向にある。中心的価格帯は標準的な画地で、総額数百億円。さらに入札などによって相場を大きく上回る可能性も高い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、市場において成立した規範性の高い高度商業地域における取引事例に基づいて求めた試算価格であり、実証性が高い。また、収益価格は、対象標準地上に高層の店舗兼事務所を想定して求めた試算価格であり、各種指標等の規範性が高い。以上の各試算価格の特性を勘案し、本件では両試算価格を関連づけるとともに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 晴海通りの中でも、近隣地域の存する数寄屋橋交差点周辺は立地希少性が極めて高く、威信財としての需要も認められる。対象標準地の想定される需要者層はこのような類似不動産の市場での実際の取引価格と、不動産の生み出す収益性とを相互に勘案しつつ、価格形成をしていると考えられる。本件では需給バランスも考慮して、先行取得性も指向する比準価格をやや重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	銀座駅
距離	0 m
土地の状態
土地面積	131.6 坪 (435 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B2
周辺の利用状況	高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ中心商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	1084 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中央区東京都中央区銀座５丁目１０３番１６
標準地の範囲
東	10 m
西	50 m
南	25 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	高層の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	20 m
面積	400 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	晴海通りに面した駐車場整備地区内の高度商業地域
街路	３６ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)銀座地区の代表的な地域であり、周辺地域では建替え事業等により機能更新が行われている。希少性は極めて高く、ブランド価値を維持しつつ、発展していくものと予測される。 (2)数寄屋橋交差点に近く、繁華性、希少性ともに高い商業地域であり、地域の性格は当面、現状維持を予測する。地価はインバウンド需要回復への期待、取引利回りの低下から、上昇傾向を予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1億6,364万7,000 円 1平米 4,950万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1億6,166万3,400 円 1平米 4,890万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1億6,364万7,000円 1平米 4,950万円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 1億5,042万3,000円 1平米 4,550万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1億6,166万3,400円 1平米 4,890万円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2019年	1坪 1億5,042万3,000円 1平米 4,550万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症拡大による社会経済活動への影響は限定的であり、市場は堅調に推移している。 (2)各種経済政策などの効果から景気は緩やかな回復の途にあり、不動産セクターについても回復の兆しが鮮明となって来ている。
地域要因
(1)地域要因に特段大きな変動はなく、市場の回復基調を受けて、地価は緩やかな上昇傾向となっている。 (2)高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ中心的商業地域であり、インバウンド需要回復への期待、地域における取引利回りの低下などから地価はやや上昇。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１－公５取４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区銀座５丁目１０３番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2,526万1,415 円／平米 8,351万4,238 円／坪
推定価格 平米 坪	2,987万6,262 円／平米 9,877万922 円／坪
標準価格 平米 坪	4,268万374 円／平米 1億4,110万1,316 円／坪
査定価格 平米 坪	4,930万 円／平米 1億6,298万5,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１－公５取１２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区銀座５丁目１０３番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2,727万9,235 円／平米 9,018万5,151 円／坪
推定価格 平米 坪	4,763万9,844 円／平米 1億5,749万7,324 円／坪
標準価格 平米 坪	4,268万8,032 円／平米 1億4,112万6,634 円／坪
査定価格 平米 坪	4,930万 円／平米 1億6,298万5,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	1100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	27.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１ー公５取８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区銀座５丁目１０３番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2,920万9,334 円／平米 9,656万6,058 円／坪
推定価格 平米 坪	3,013万4,247 円／平米 9,962万3,821 円／坪
標準価格 平米 坪	4,139万3,196 円／平米 1億3,684万5,906 円／坪
査定価格 平米 坪	4,790万 円／平米 1億5,835万7,400 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１－公５取１０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区銀座５丁目１０３番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3,082万856 円／平米 1億189万3,750 円／坪
推定価格 平米 坪	2,819万1,854 円／平米 9,320万2,269 円／坪
標準価格 平米 坪	4,425万7,228 円／平米 1億4,631万4,396 円／坪
査定価格 平米 坪	5,120万 円／平米 1億6,926万7,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	14.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	12.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等3
特別な事情