路線価 (2023) 東京都中央区日本橋室町4-3-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中央区東京都中央区日本橋室町４丁目３番１２
価格時点	2023 年
駅名	新日本橋駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 604万9,980 円
1平米当たり	1平米 183万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	3億6,900万 円 (157 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 776万9,100 円 1平米 235万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2023年01月03日
鑑定評価額 総額	3億6,600万 円 (157 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 770万2,980 円／坪 1平米 233万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は日本橋地区、神田地区内の幹線道路背後の商業地域である。小規模の店舗兼事務所が建ち並ぶ地域であり、需要者は自用目的の中小企業、個人事業主の他、投資物件の取得を目論む不動産業者、個人投資家等が中心となる。ＪＲ神田駅に近く、店舗需要・事務所需要共に一定程度見込まれる。昨今の不動産投資市場の堅調さを受けて、地価は上昇傾向に転じた。取引総額は小規模画地が多いため数億円程度となる。 (2) 同一需給圏は神田、日本橋エリアの幹線道路背後の高度商業地域。主な需要者は不動産会社や中小事業者等と考えられる。ＪＲ神田駅、新日本橋駅に近く利便性が高い立地で、中小事務所ビルの賃貸需要も根強い状況にあることから、一定の需要が見込まれる。画地併合による建替えの動きも見られるが、依然として小規模な画地が多く、取引の中心となる価格帯は数億円程度とみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の取引事例から求めたもので市場性を反映する。収益価格は周辺の市況を踏まえて賃料、還元利回り等を査定しており、収益性を反映する。小規模画地であり総額が抑えられるため、多様な需要者が想定され、比準価格、収益価格ともに規範性のある価格であると判断した。従って両価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意し、対象地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、類似性の高い幹線道路背後の事例から求めた実証的な価格である。神田駅にも近く比較的小規模で総額が抑えられるため、中小事業者の取得が考えられるほか、利便性の高さから収益性を重視する不動産会社等の需要も見込まれ、その収益性は収益価格において反映されている。主な需要者は地域の価格水準と収益性の両面を検討して意思決定するものと考えられるため、両価格を関連付け、代表標準地との検討を行って、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	新日本橋駅北西方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	47.5 坪 (157 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中央区東京都中央区日本橋室町４丁目３番１２
標準地の範囲
東	60 m
西	10 m
南	25 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所ビル地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	中央通り背後の中高層店舗兼事務所ビルが多い商業地域
街路	１１ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中央通り、江戸通り背後の、中小規模の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域である。ＪＲ神田駅周辺の商業地を形成しており、当面は現状のまま推移するものと予測される。 (2)中央通り背後に中小規模の店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域である。画地を併合して建替える動きもみられるが、地域要因は同様に推移すると考えられる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所ビル地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 793万4,400 円 1平米 240万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 800万520 円 1平米 242万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 793万4,400円 1平米 240万円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2022年	1坪 750万4,620円 1平米 227万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 800万520円 1平米 242万円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2019年	1坪 750万4,620円 1平米 227万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)国内外の金融市場の動向等不安定要素は依然として残るが、不動産投資市場は未だ堅調であり、地価は上昇傾向にある。 (2)金融市場の先行き不透明感は残るが、金融緩和が続く中で不動産取引市場は堅調であり、地価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)ＪＲ神田駅に近く、利便性が高い地域であるため、一定の需要は見込まれる。地価は上昇に転じている。 (2)利便性の高い商業地域であり、中小規模の事務所は賃貸需要も根強いことから、地価は上昇傾向に転じている。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１－公５取１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都中央区日本橋室町４丁目３番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	221万3,725 円／平米 731万8,575 円／坪
推定価格 平米 坪	221万3,725 円／平米 731万8,575 円／坪
標準価格 平米 坪	235万5,027 円／平米 778万5,719 円／坪
査定価格 平米 坪	236万 円／平米 780万2,160 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	514 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１－公５取１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都中央区日本橋室町４丁目３番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	163万651 円／平米 539万932 円／坪
推定価格 平米 坪	160万8,487 円／平米 531万7,658 円／坪
標準価格 平米 坪	228万1,542 円／平米 754万2,778 円／坪
査定価格 平米 坪	228万 円／平米 753万7,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	3 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１－公５取１６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都中央区日本橋室町４丁目３番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	264万8,712 円／平米 875万6,642 円／坪
推定価格 平米 坪	265万1,309 円／平米 876万5,228 円／坪
標準価格 平米 坪	253万9,568 円／平米 839万5,812 円／坪
査定価格 平米 坪	254万 円／平米 839万7,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	514 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１－公５取１６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都中央区日本橋室町４丁目３番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	268万2,052 円／平米 886万6,864 円／坪
推定価格 平米 坪	272万2,283 円／平米 899万9,868 円／坪
標準価格 平米 坪	249万9,801 円／平米 826万4,342 円／坪
査定価格 平米 坪	250万 円／平米 826万5,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第二種文教地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＴＫ１－公５取９ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区日本橋室町４丁目３番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	204万3,994 円／平米 675万7,444 円／坪
推定価格 平米 坪	207万566 円／平米 684万5,291 円／坪
標準価格 平米 坪	229万8,075 円／平米 759万7,436 円／坪
査定価格 平米 坪	230万 円／平米 760万3,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情