路線価 (2023) 東京都中央区日本橋本町3-7-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中央区東京都中央区日本橋本町３丁目７番５外
価格時点	2023 年
駅名	新日本橋駅 から 110m
路線価
1坪当たり	1坪 700万8,720 円
1平米当たり	1平米 212万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月30日
鑑定評価額 総額	17億 円 (575 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 978万5,760 円 1平米 296万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	17億 円 (575 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 978万5,760 円／坪 1平米 296万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 中央通り背後の高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であり、周辺には大手企業の本社ビルなども見受けられる。フロアあたりの規模が中規模の事務所が多いが、業務系商業地として環境、交通利便性に優ることから中堅企業からの人気も高い地域と言える。近年、古いビルの建替事業や再開発事業が伸展している地域であり新築物件の供給が続くものの、家賃水準は安定して推移している。土地の中心価格帯は土地価格の総額として数十億円台となる。 (2) 同一需給圏は主として日本橋地区周辺の幹線道路背後の商業地域である。周辺での大規模再開発により需要は旺盛であり、賃料は概ね横ばい傾向にあるものの、コロナ禍からの回復や利回りの低下傾向等から地価は上昇傾向にある。主たる需要者は、大手不動産会社、中堅一般事業会社、各種投資家等である。市場で中心となる価格帯は、規模、立地条件のほか、売買当事者間における資金調達手段等によって大きく分散し、一様ではない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 日本橋本町エリアは、安定的に収益をあげうる地域であるため、機関投資家、投資ファンドの他、自社ビル利用を目的とした土地需要も見込める地域である。区画が整然としており高度利用が可能な土地の多い地域であるが、土地の供給が少ない地域であり、希少性による買い進みも考えられる。新型コロナウイルス感染症の不動産市場への影響も加味し比準価格と収益価格を関連付け代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を表記の通り決定した。 (2) 様々な需要者が市場参加者として想定される地域である。前記から、収益性の側面から意思決定を行う需要者と自用を目的に意思決定を行う需要者等多様である。従って、市場の実勢を反映した比準価格と投資採算性に着目した収益価格を相互に関連付けて、近隣地域の将来動向等をも加味し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新日本橋駅南東方
距離	110 m
土地の状態
土地面積	173.9 坪 (575 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所兼駐車場
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	588 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中央区東京都中央区日本橋本町３丁目７番５外
標準地の範囲
東	50 m
西	10 m
南	0 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	高層の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	中央通り背後の中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
街路	８ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	480 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺で再開発が進展している中央通り背後の商業地域である。高度利用が進み日本橋エリアの中心的な業務系商業地として発展している。地価はコロナ禍の影響で流動的となっている。 (2)周辺の大規模な再開発事業の効果から今後は発展的な推移が期待される地域である。賃料は概ね横ばい傾向にあるものの、コロナ禍からの回復や利回りの低下傾向等から地価は上昇傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,031万4,720 円 1平米 312万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,041万3,900 円 1平米 315万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,031万4,720円 1平米 312万円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 948万8,220円 1平米 287万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,041万3,900円 1平米 315万円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2019年	1坪 948万8,220円 1平米 287万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)各種経済指標は上下に振れ続けており方向性の見えづらい傾向にある。不動産関連融資の金利動向が特に注視される。 (2)良好な資金調達環境やコロナ禍からの回復等により不動産市場は堅調に推移している。
地域要因
(1)低金利の影響などにより商業用不動産の売買需要について価格時点においては大きな変化は認められない。当地区の不動産需要は底堅い。 (2)地域要因による特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は認められない。 (2)個別的要因による特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１－公５取１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区日本橋本町３丁目７番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	247万9,093 円／平米 819万5,881 円／坪
推定価格 平米 坪	244万5,397 円／平米 808万4,482 円／坪
標準価格 平米 坪	264万3,672 円／平米 873万9,980 円／坪
査定価格 平米 坪	286万 円／平米 945万5,160 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	44 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１－公５取１２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区日本橋本町３丁目７番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	404万5,538 円／平米 1,337万4,549 円／坪
推定価格 平米 坪	399万4,478 円／平米 1,320万5,744 円／坪
標準価格 平米 坪	331万7,673 円／平米 1,096万8,227 円／坪
査定価格 平米 坪	359万 円／平米 1,186万8,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１－公５取１２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区日本橋本町３丁目７番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	316万3,483 円／平米 1,045万8,475 円／坪
推定価格 平米 坪	318万5,408 円／平米 1,053万959 円／坪
標準価格 平米 坪	294万4,000 円／平米 973万2,864 円／坪
査定価格 平米 坪	318万 円／平米 1,051万3,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	590 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１－公５取１２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区日本橋本町３丁目７番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	213万8,466 円／平米 706万9,769 円／坪
推定価格 平米 坪	288万5,503 円／平米 953万9,473 円／坪
標準価格 平米 坪	294万7,398 円／平米 974万4,098 円／坪
査定価格 平米 坪	319万 円／平米 1,054万6,140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＴＫ１－公５取９ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区日本橋本町３丁目７番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	204万3,994 円／平米 675万7,444 円／坪
推定価格 平米 坪	207万566 円／平米 684万5,291 円／坪
標準価格 平米 坪	258万4,976 円／平米 854万5,931 円／坪
査定価格 平米 坪	279万 円／平米 922万3,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情