路線価 (2023) 東京都中央区日本橋浜町2-67-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中央区東京都中央区日本橋浜町２丁目６７番９
価格時点	2023 年
駅名	浜町駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 214万8,900 円
1平米当たり	1平米 65万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	4,890万 円 (58 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 278万6,958 円 1平米 84万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	4,900万 円 (58 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 279万3,570 円／坪 1平米 84万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、中央区北部を中心として、幹線道路背後の細街路沿いの商業地域及び商住混在地域と把握する。主たる需要者は、店舗・事務所兼共同住宅や店舗兼居宅等として一部を自用、その他の部分を賃貸に供する事業法人や個人事業主、個人投資家が想定される。堅調な投資需要に支えられて、地価はやや上昇傾向にある。比較的小規模な取引が中心となっており、総額で一部数億円規模の取引も見られるが、数千万円程度の価格帯が取引の中心である。 (2) 同一需給圏は、日本橋地区を中心とした幹線道路背後の商業地域及び商住混在地域である。主たる需要者層は、中小法人や個人事業主、個人投資家等と想定され、店舗・事務所兼共同住宅等として賃貸又は自己使用に供するものと思料される。都心商業地域への利便性が高く、商業系住宅系の混在利用が想定されるため需要は底堅い。また新型コロナの影響が収束傾向となり、地価は上昇傾向にある。取引総額は規模にもよるが、数千万円から数億円程度が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象不動産の主たる需要者は、店舗兼共同住宅等として一部を自用、その他の部分を賃貸に供する事業法人や個人投資家の他、戸建住宅を前提とした個人も想定される。当該需要者は、主として代替・競争関係にある不動産の取引価格を重視しつつ収益性も考慮して取引意思を決定する。以上の検討を踏まえ、市場参加者の行動原理をよく反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、さらに代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は現実の取引事例に基づく実証的な価格であり、市場の需給を反映している。収益価格は最有効使用の建物の建築及び賃貸を想定した理論的な価格であるが、建築費等、賃貸条件等について市場動向を反映しており、比準価格の験証手段として有力である。価格決定に際しては、市場の需給動向を反映した比準価格の説得力がより有用であると判断し、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、本件鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	浜町駅南東方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	17.5 坪 (58 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗兼共同住宅、一般住宅等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	280 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中央区東京都中央区日本橋浜町２丁目６７番９
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	10 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	6.5 m
奥行き	9 m
面積	59 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	敷地を集約化したうえでマンションへの建替えが見られる。
街路	４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)築年が経過した建物については、敷地を集約化してマンションへの建替えが見られる。行動制限の解除により店舗の収益力は回復傾向、堅調な投資需要に支えられて、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)中層の店舗兼共同住宅、低層の一般住宅等が混在する商業地域であり、老朽化した低層住宅は店舗・事務所兼共同住宅等へ建替えが進んでいる。今後もこの傾向は継続するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 293万5,728 円 1平米 88万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 300万8,460 円 1平米 91万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 293万5,728円 1平米 88万8,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 270万4,308円 1平米 81万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 300万8,460円 1平米 91万円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2019年	1坪 270万4,308円 1平米 81万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直しつつあり、大規模オフィス市況はやや軟調だが、投資意欲は旺盛で売買市場は好調のため、地価は全般的に上昇傾向にある。 (2)新型コロナの影響が収束しつつあるものの、ウクライナ戦争や、世界的な金融引締め等の影響から、景気の先行き不透明感が継続している。
地域要因
(1)敷地を集約化したうえでマンションへの建替えが見られる。店舗の収益力は回復傾向、堅調な投資需要に支えられて、地価はやや上昇傾向にある。 (2)都心の利便性の高い不動産に対する需要は堅調であり、新型コロナの影響も収束しつつあることから、地価はやや上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１－公５取９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区日本橋浜町２丁目６７番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	99万3,584 円／平米 328万4,789 円／坪
推定価格 平米 坪	96万4,923 円／平米 319万35 円／坪
標準価格 平米 坪	79万5,485 円／平米 262万9,873 円／坪
査定価格 平米 坪	79万5,000 円／平米 262万8,270 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	492 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１－公５取１４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区日本橋浜町２丁目６７番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	112万574 円／平米 370万4,618 円／坪
推定価格 平米 坪	116万6,518 円／平米 385万6,509 円／坪
標準価格 平米 坪	99万1,937 円／平米 327万9,344 円／坪
査定価格 平米 坪	99万2,000 円／平米 327万9,552 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１－公５取１２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区日本橋浜町２丁目６７番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	120万 円／平米 396万7,200 円／坪
推定価格 平米 坪	116万2,286 円／平米 384万2,518 円／坪
標準価格 平米 坪	89万4,066 円／平米 295万5,782 円／坪
査定価格 平米 坪	89万4,000 円／平米 295万5,564 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	576 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１－公５取１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区日本橋浜町２丁目６７番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	79万7,341 円／平米 263万6,009 円／坪
推定価格 平米 坪	82万2,856 円／平米 272万362 円／坪
標準価格 平米 坪	88万3,841 円／平米 292万1,978 円／坪
査定価格 平米 坪	88万4,000 円／平米 292万2,504 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情