路線価 (2023) 東京都港区赤坂1-1424-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 港区東京都港区赤坂１丁目１４２４番１
価格時点	2023 年
駅名	溜池山王駅 から 420m
路線価
1坪当たり	1坪 1,322万4,000 円
1平米当たり	1平米 400万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (1053 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,692万6,720 円 1平米 512万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (1053 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,692万6,720 円／坪 1平米 512万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は港区の赤坂・麻布・青山等、千代田区の番町等の著名な地域で、かつ容積率が確保された高級マンションの立地が可能な住宅地域。中心的な需要者は資金力のある大手マンション開発業者で、投資ファンド等も含まれる。富裕層等による高級マンションの需要は依然旺盛であるが、先行的に買われてきた当該地域の素地価格は既に高く、建築費高騰や金利上昇懸念もあって上昇率は鈍化している。取引は標準地規模の土地で５０～６０億円前後と把握される。 (2) 同一需給圏は、港区内の３Ａ（青山・赤坂・麻布）地区のほか、隣接する渋谷区・千代田区内の共同住宅を中心とする高級住宅地域の存する圏域である。取引総額が嵩むことから、典型的な需要者は資金力を備えた大手開発事業者等である。同一需給圏における分譲マンションのエンドユーザーの需要は底堅く、マンション開発素地に対する引合いも見込まれる。土地の中心価格帯は１，０００㎡程度の画地で総額４０～６０億円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、標準地が我が国屈指の高価格帯の住宅地域に存するが故に類似性の優れた取引事例が限られることから、やや説得力を欠く。開発法による価格は、中心的需要者である大手マンション開発業者が分譲販売価格、建築工事費等を基礎にその意思決定過程を忠実に再現して求めた価格であるため、高い説得力を有する。そこで、開発法による価格を重視し、比準価格（結果的に開発法による価格と一致）による検証を加えて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、港区の高級住宅地域内の実際の取引事例を基礎として試算しているが、分譲マンションに適する画地規模の事例が少なく相対的な説得力はやや劣る。開発法による価格は、最近の分譲価格に基づき分譲収入を査定するとともに、開発事業者の実態に即して投下資本収益率等を査定しており、開発事業の採算性を直接的に反映して高い説得力を有する。そこで、開発法による価格を重視し、比準価格も参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	溜池山王駅南東方
距離	420 m
土地の状態
土地面積	318.5 坪 (1053 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B1
周辺の利用状況	マンションに大使館、ホテルも見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	港区東京都港区赤坂１丁目１４２４番１
標準地の範囲
東	0 m
西	25 m
南	110 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	40 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	周辺地域でホテル跡地の開発や市街地再開発事業が多く進捗し、波及効果が期待される
街路	８．５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)我が国屈指の高級マンションが建ち並ぶ住宅地域として熟成しているが、周辺では大規模建物の建て替えや再開発が多く見られることから、今後はそれらとの相乗効果により更に土地の高度利用が進展するものと予測する。 (2)高級マンション等が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、周辺地域では再開発等も進められ一層の利便性向上等が期待されるが、当面は現状を維持していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,692万6,720 円 1平米 512万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,729万380 円 1平米 523万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,692万6,720円 1平米 512万円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2022年	1坪 1,653万円 1平米 500万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,729万380円 1平米 523万円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2019年	1坪 1,653万円 1平米 500万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍で減少した港区の人口は再び反転。高齢化率低い。再開発が活性化している。区内住宅地価格は上昇し、マンションは高騰。金利上昇に懸念。 (2)物価上昇や海外景気の下振れリスクはあるものの、景気は緩やかに持ち直しつつあり、不動産価格や家賃の水準は比較的安定的に推移している。
地域要因
(1)隣接地域にある有名ホテル別館の建て替えで複合ビルの開発が予定されており、その波及効果の期待による市場参加者に対する訴求力が高まっている。 (2)再開発事業の進展等により、近隣地域の利便性等は向上しているが、従来より地価の上昇が継続してきた結果、価格水準は上限に近づきつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。近隣地域において標準的な規模・画地等の条件であり、代替競争関係にある他の不動産と比較して競争力は平均的といえる。 (2)個別的要因の変動は特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＵＥＨ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区赤坂１丁目１４２４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	357万9,019 円／平米 1,183万2,237 円／坪
推定価格 平米 坪	369万1,089 円／平米 1,220万2,740 円／坪
標準価格 平米 坪	527万2,984 円／平米 1,743万2,485 円／坪
査定価格 平米 坪	527万 円／平米 1,742万2,620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	北西
側道幅員2	3.9 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＨＴＲ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区赤坂１丁目１４２４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	457万6,866 円／平米 1,513万1,119 円／坪
推定価格 平米 坪	450万5,769 円／平米 1,489万6,072 円／坪
標準価格 平米 坪	499万5,309 円／平米 1,651万4,492 円／坪
査定価格 平米 坪	500万 円／平米 1,653万 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	21.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	7.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＫＭＭ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区赤坂１丁目１４２４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	496万7,516 円／平米 1,642万2,608 円／坪
推定価格 平米 坪	487万2,897 円／平米 1,610万9,797 円／坪
標準価格 平米 坪	508万1,227 円／平米 1,679万8,536 円／坪
査定価格 平米 坪	508万 円／平米 1,679万4,480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	361 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	5 m
側道方位2	北東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＡＢＲ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区赤坂１丁目１４２４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	349万8,121 円／平米 1,156万4,788 円／坪
推定価格 平米 坪	351万5,269 円／平米 1,162万1,479 円／坪
標準価格 平米 坪	495万1,083 円／平米 1,636万8,280 円／坪
査定価格 平米 坪	495万 円／平米 1,636万4,700 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＡＢＲ（公）０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区赤坂１丁目１４２４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	753万7,066 円／平米 2,491万7,540 円／坪
推定価格 平米 坪	722万8,405 円／平米 2,389万7,107 円／坪
標準価格 平米 坪	511万5,644 円／平米 1,691万2,319 円／坪
査定価格 平米 坪	512万 円／平米 1,692万6,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	10 m
側道方位2	南
側道幅員2	7.4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情