路線価 (2023) 東京都港区三田2-309-16 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 港区東京都港区三田２丁目３０９番１６
価格時点	2023 年
駅名	麻布十番駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 426万4,740 円
1平米当たり	1平米 129万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	5億6,600万 円 (331 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 565万3,260 円 1平米 171万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	5億6,600万 円 (331 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 565万3,260 円／坪 1平米 171万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、桜田通り背後の三田・芝地区及びその周辺の白金・高輪・麻布地区内の住宅地域である。主たる需要者層は国内の高所得者層であり、賃貸マンションの開発事業者等も想定される。大規模画地にあっては、分譲マンションの開発素地として購入する開発事業者等が中心となる。賃料、売買価格帯は高位の水準で上昇基調で推移しており、土地の中心的な価格帯は３００㎡程度の規模で総額３～８億円程度である。 (2) 同一需給圏は桜田通り背後の三田・芝地区を中心とした港区内の優良住宅地域である。熟成度の高い閑静な住宅地域で、需要者はマンション開発業者や投資家、富裕層が中心である。マンション素地については稀少性・収益性を反映し底堅い需要がある。需要の中心となる価格は、規模によってばらつきがあるがマンション適地については５～１５億円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は、高級住宅地域内にあって低層共同住宅地としての使用を最有効使用とする。比準価格は、規範性の認められる取引事例を基礎として試算されており、実証性を備え高い説得力を有する。収益価格は、賃貸事業としての収益性を反映した理論的な価格であるが、その効用が十分に収益性に反映しないため、やや低位に試算された。そこで、比準価格を重視し、収益価格も参酌して、代表標準地からの検討結果も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) マンションのほか大使館、学校等がある住環境の良好な閑静な住宅地域である。居住快適性を重視する住宅地域であることから収益価格はやや低位に試算された。したがって、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ規準価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	麻布十番駅南東方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	100.1 坪 (331 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	マンションのほか大使館、学校等がある住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第１種文教地区
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	港区東京都港区三田２丁目３０９番１６
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	30 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低中層共同住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	20 m
面積	360 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	第１種文教地区
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低中層のマンションのほか大使館、学校等もみられる閑静な高級住宅地域であり、地域要因に特段の変動は認められず、今後も高級住宅地域としての性格を維持していくものと予測する。 (2)低中層のマンションのほか大使館、学校もある熟成度の高い閑静な住宅地域で、今後も現状を維持しながら推移するものと思われる。マンション需要から地価は堅調に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 608万3,040 円 1平米 184万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 604万9,980 円 1平米 183万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 608万3,040円 1平米 184万円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 548万7,960円 1平米 166万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 604万9,980円 1平米 183万円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 548万7,960円 1平米 166万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価上昇や海外景気の下振れリスクはあるものの、景気は緩やかに持ち直しつつあり、不動産価格や家賃の水準は比較的安定的に推移している。 (2)世界的な金融引締めやインフレ進行等により先行きに対する不透明感が残る市場であるが、優良物件に対する需要は堅調である。
地域要因
(1)三田地区及びその周辺の高級住宅地域における開発素地の需要及びエンドユーザーの自用目的の需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移している。 (2)低中層のマンションのほか大使館、学校もある住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＡＲＧ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区三田２丁目３０９番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	179万4,872 円／平米 593万3,847 円／坪
推定価格 平米 坪	183万769 円／平米 605万2,522 円／坪
標準価格 平米 坪	180万5,492 円／平米 596万8,957 円／坪
査定価格 平米 坪	186万 円／平米 614万9,160 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＡＢＲ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区三田２丁目３０９番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	176万5,950 円／平米 583万8,231 円／坪
推定価格 平米 坪	180万6,567 円／平米 597万2,511 円／坪
標準価格 平米 坪	179万2,229 円／平米 592万5,109 円／坪
査定価格 平米 坪	185万 円／平米 611万6,100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	216 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＫＭＭ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区三田２丁目３０９番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	177万3,050 円／平米 586万1,703 円／坪
推定価格 平米 坪	176万1,116 円／平米 582万2,249 円／坪
標準価格 平米 坪	177万3,531 円／平米 586万3,293 円／坪
査定価格 平米 坪	183万 円／平米 604万9,980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＡＢＲ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区三田２丁目３０９番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	176万1,091 円／平米 582万2,167 円／坪
推定価格 平米 坪	177万4,769 円／平米 586万7,386 円／坪
標準価格 平米 坪	176万9,461 円／平米 584万9,838 円／坪
査定価格 平米 坪	182万 円／平米 601万6,920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＡＢＲ（公）０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区三田２丁目３０９番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	176万5,250 円／平米 583万5,917 円／坪
推定価格 平米 坪	179万7,025 円／平米 594万965 円／坪
標準価格 平米 坪	177万2,214 円／平米 585万8,939 円／坪
査定価格 平米 坪	183万 円／平米 604万9,980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情