路線価 (2023) 東京都港区元麻布2-138-9外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 港区東京都港区元麻布２丁目１３８番９外
価格時点	2023 年
駅名	広尾駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 687万6,480 円
1平米当たり	1平米 208万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	16億8,000万 円 (633 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 876万900 円 1平米 265万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	16億8,000万 円 (633 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 879万3,960 円／坪 1平米 266万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は港区および渋谷・品川区内の隣接する地域で、中層共同住宅が多く見られる住宅地域である。需要者の中心は不動産開発業者や内外の投資家のほか、富裕層等である。都心部の名声の高い住宅地については需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移している。街路条件等の地域要因や敷地規模により幅が見られ、標準地の規模で単価で２．５～３百万円／㎡前後、総額１５～２０億円程度の取引が主体である。 (2) 同一需給圏は港区及び隣接区内の共同住宅が多い閑静な住宅地域である。主たる需要者はマンション用地などの取得を目的としたデベロッパーや不動産業者等が中心である。元麻布周辺は大使館が多く、良好な住環境を有しており人気が高いエリアであり、地価は引き続き堅調に推移している。市場における土地の中心価格帯は、２００～３００万円／㎡程度、総額は規模や立地等により異なるが概ね十数億から二十億程度と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は共同住宅や戸建住宅が見られる高級住宅地域にあり、住環境や地域の名声に着目した取引が中心と考えられ、比準価格が説得力を有するが、周辺は共同住宅が多いことから、収益性についても考慮すべきである。従って比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討及び前年標準地価格からの変動要因を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例により試算されたものであり、試算の過程も適切であることから不動産市場の実態を反映した説得力の高い価格である。また対象標準地周辺は共同住宅も多く存在し、収益価格についても加味すべきである。以上により、比準価格を中心に収益価格を比較考量のうえ、さらに代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	広尾駅東方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	191.5 坪 (633 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	マンションのほか学校、病院が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	港区東京都港区元麻布２丁目１３８番９外
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	0 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	20 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	公園が近く、大使館も見られる、中層共同住宅主体の高台の環境に優れた住宅地域
街路	１５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)住環境と利便性に富んだ高台の住宅地域で、主に高価格帯の中層マンションが建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、当面は現状のまま推移してゆくものと予測する。 (2)マンションを中心とした住宅地域であり、地域要因に特段の変動要因はなく、当分は現状にて推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 922万3,740 円 1平米 279万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 925万6,800 円 1平米 280万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 922万3,740円 1平米 279万円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2022年	1坪 852万9,480円 1平米 258万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 925万6,800円 1平米 280万円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2019年	1坪 852万9,480円 1平米 258万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)国内では低金利政策が続いており、住宅ローン金利も横ばい傾向で推移している。物価上昇や海外の金融引き締めが景気の攪乱要因となっている。 (2)景気はウィズコロナの下で、緩やかに持ち直している。但し、海外景気の下振れが我が国の景気を下押しするリスクに注視する必要がある。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はみられない。都心部の住宅地の需要は高い状態が続いている。 (2)富裕層を中心に人気の高い住宅地域であり、良好な住環境を背景に不動産に対する需要は底堅い。
個別的要因	(1)画地条件が良いため代替・競争関係にある他の不動産と比較し、競争力は高い。個別的要因に変動は見られない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＹＡＳ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区元麻布２丁目１３８番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	244万405 円／平米 806万7,979 円／坪
推定価格 平米 坪	251万3,617 円／平米 831万18 円／坪
標準価格 平米 坪	273万8,145 円／平米 905万2,307 円／坪
査定価格 平米 坪	282万 円／平米 932万2,920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＦＪＮ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区元麻布２丁目１３８番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	273万6,019 円／平米 904万5,279 円／坪
推定価格 平米 坪	287万7,051 円／平米 951万1,531 円／坪
標準価格 平米 坪	279万8,688 円／平米 925万2,463 円／坪
査定価格 平米 坪	288万 円／平米 952万1,280 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＵＥＨ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区元麻布２丁目１３８番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	231万8,744 円／平米 766万5,768 円／坪
推定価格 平米 坪	237万6,713 円／平米 785万7,413 円／坪
標準価格 平米 坪	265万8,516 円／平米 878万9,054 円／坪
査定価格 平米 坪	274万 円／平米 905万8,440 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	212 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＷＴＮ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区元麻布２丁目１３８番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	226万7,246 円／平米 749万5,515 円／坪
推定価格 平米 坪	231万1,270 円／平米 764万1,059 円／坪
標準価格 平米 坪	265万539 円／平米 876万2,682 円／坪
査定価格 平米 坪	273万 円／平米 902万5,380 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情