路線価 (2023) 東京都港区南麻布4-12-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 港区東京都港区南麻布４丁目１２番１
価格時点	2023 年
駅名	広尾駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 538万8,780 円
1平米当たり	1平米 163万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (3507 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,236万4,440 円 1平米 374万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (3507 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,239万7,500 円／坪 1平米 375万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は港区及び隣接区において高級分譲マンション等が所在する優良住宅地域である。標準地周辺は居住環境が極めて良好な知名度の高い住宅地域であり、富裕層等のエンドユーザー需要は堅調である。主たる需要者であるマンション分譲業者の開発用地に対する取得需要が強い一方で、土地供給は少なく、開発用地価格は強含みで推移している。取引の中心となる価格帯は、立地、規模、容積率の違い及び開発事業者の開発計画等により乖離が見られる。 (2) 同一需給圏は、港区内の３Ａ（青山・赤坂・麻布）、六本木及び白金台のほか、隣接区の高級住宅地域の存する圏域である。主たる需要者層は、マンション開発素地として購入する大手不動産会社等である。従来より高級住宅地として名声のある地域であり、分譲マンションに対する富裕者層の底堅い需要が見込まれ、開発素地に対する引合いも強く、価格は緩やかな上昇傾向にある。土地の中心的な価格帯は、３，０００㎡程度の規模で１００億円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 開発用地の需給は、景気変動や金利情勢等によるマンション販売動向等により影響を受けやすく、本件の比準価格は当該市況を反映した価格である。また、開発用地の需要者であるマンション分譲業者は投資採算性の観点から意思決定を行うが、開発法による価格は当該需要者の視点を具現した価格である。従って、本件では、比準価格と開発法による価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、取引事例を基礎として試算しているが、分譲マンションに適する画地規模の事例が少なく相対的な説得力はやや劣る。開発法による価格は、最近の分譲価格に基づき分譲収入を査定するとともに、開発事業者の実態に即して投下資本収益率等を査定しており、開発事業の採算性を直接的に反映して高い説得力を有する。そこで、開発法による価格を重視し、比準価格も参酌して、代表標準地からの検討結果も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	広尾駅南東方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	1060.8 坪 (3507 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層マンション、一般住宅が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	港区東京都港区南麻布４丁目１２番１
標準地の範囲
東	180 m
西	60 m
南	80 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	60 m
奥行き	50 m
面積	3000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	５．８ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)港区の高台に所在する優良住宅地域である。特段の変動要因は見られないことから、現状程度で推移するものと予測される。 (2)マンション、大使館等が建ち並ぶ閑静な高級住宅地域であり、地域要因に特段の変動も認められず、今後も高級住宅地域としての性格を維持していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,256万2,800 円 1平米 380万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,348万8,480 円 1平米 408万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,256万2,800円 1平米 380万円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2022年	1坪 1,206万6,900円 1平米 365万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,348万8,480円 1平米 408万円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2019年	1坪 1,206万6,900円 1平米 365万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)港区内の不動産の取得需要は堅調であり、利回りは低下傾向で推移しているが、物価上昇等による経済活動への影響には留意が必要である。 (2)物価上昇や海外景気の下振れリスクはあるものの、景気は緩やかに持ち直しつつあり、不動産価格や家賃の水準は比較的安定的に推移している。
地域要因
(1)優良住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変動はない。地価は上昇傾向で推移している。 (2)高級分譲マンションや大使館等が建ち並ぶ高級住宅地域であり、マンション開発素地に対する需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＦＪＮ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区南麻布４丁目１２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	408万4,619 円／平米 1,350万3,750 円／坪
推定価格 平米 坪	419万819 円／平米 1,385万4,848 円／坪
標準価格 平米 坪	427万6,346 円／平米 1,413万7,600 円／坪
査定価格 平米 坪	431万 円／平米 1,424万8,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＵＥＨ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区南麻布４丁目１２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	357万9,019 円／平米 1,183万2,237 円／坪
推定価格 平米 坪	369万1,089 円／平米 1,220万2,740 円／坪
標準価格 平米 坪	352万2,031 円／平米 1,164万3,834 円／坪
査定価格 平米 坪	355万 円／平米 1,173万6,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	北西
側道幅員2	3.9 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＵＥＨ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区南麻布４丁目１２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	321万9,235 円／平米 1,064万2,791 円／坪
推定価格 平米 坪	334万8,004 円／平米 1,106万8,501 円／坪
標準価格 平米 坪	357万6,927 円／平米 1,182万5,321 円／坪
査定価格 平米 坪	361万 円／平米 1,193万4,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	270 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＵＥＨ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区南麻布４丁目１２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	328万1,393 円／平米 1,084万8,285 円／坪
推定価格 平米 坪	335万302 円／平米 1,107万6,098 円／坪
標準価格 平米 坪	371万190 円／平米 1,226万5,888 円／坪
査定価格 平米 坪	374万 円／平米 1,236万4,440 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情