路線価 (2023) 東京都港区港南3-6-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 港区東京都港区港南３丁目６番７
価格時点	2023 年
駅名	品川駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 343万8,240 円
1平米当たり	1平米 104万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	16億 円 (1157 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 456万2,280 円 1平米 138万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	16億 円 (1157 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 456万2,280 円／坪 1平米 138万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主に港区内及びその周辺区においてマンション等が立地する住宅地域である。需要者の中心は分譲マンションの開発を目的とする不動産デベロッパー等である。新型コロナウイルス感染症の影響は限定的で好調な分譲マンション素地の取得需要を背景に地価は上昇して推移している。物件の規模により様々な価格がみられるが市場の中心価格帯は土地価格で１０億円半ばから２０億円程度である。 (2) 同一需給圏は港区及びその周辺区において高層共同住宅が建設可能な住宅地域である。中心となる需要者は開発分譲目的のマンションデベロッパーで、賃貸目的の大手不動産会社や投資法人等の参画もみられる。新型コロナウイルス感染症の問題の発生以降、マンション開発が可能なまとまった面大地の供給は少ない一方、限られた用地をめぐって各種需要者が用地獲得競争に参加しているため、需給は逼迫している状況となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は代替競争等の関係が認められる取引事例から比準して求めたもので取引市場を反映した価格である。開発法による価格はマンション開発の投資採算性を反映した価格である。対象標準地の主たる需要者は不動産デベロッパー等であることから市場における取引価格と分譲マンション開発の投資採算性の双方を考慮するが、両価格は一致しており妥当性を検証し得たと判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、共同住宅用地として取引されたと思料される事例を中心に収集し、検証した価格であり、実証的な価格である。開発法による価格は、デベロッパーの投資採算性を反映した価格であることからこちらも規範性が高い。よって両価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	品川駅北東方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	350 坪 (1157 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	12F
地下階数	B1
周辺の利用状況	高層マンションが多く建ち並ぶ共同住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	港区東京都港区港南３丁目６番７
標準地の範囲
東	80 m
西	120 m
南	0 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	40 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	１０ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺における不動産開発の進展により高層共同住宅地としての知名度が高まっていくと予測する。 (2)高層マンションが増えているが、周辺には倉庫等の事業用地も多く、開発の余地が残されている。２０２４年に高輪ゲートウェイ駅の本格的な街開きも控えており、更なるマンション住宅地への移行が進むものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 456万2,280 円 1平米 138万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 456万2,280 円 1平米 138万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 456万2,280円 1平米 138万円
前年から次年への変動率 6.2 ％
2022年	1坪 429万7,800円 1平米 130万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 456万2,280円 1平米 138万円
前年から次年への変動率 6.2 ％
2019年	1坪 429万7,800円 1平米 130万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)海外景気の下振れリスクはあるが、新型コロナウイルス感染症の影響は限定的で都内経済は緩やかに持ち直している。 (2)ウィズコロナの下で、各種政策の効果もあって、景気が持ち直していくことが期待されるが、物価上昇や金融資本市場の変動リスクに留意を要する。
地域要因
(1)周辺地域の開発や分譲マンション素地の堅調な取得需要を背景に地価は上昇して推移している。 (2)２０２０年３月に高輪ゲートウェイ駅が開業したが、街開きは２０２４年を予定しているため、地域要因に大きな変動は見られていない。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＷＴＮ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区港南３丁目６番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	126万4,284 円／平米 417万9,723 円／坪
推定価格 平米 坪	130万9,798 円／平米 433万192 円／坪
標準価格 平米 坪	131万9,031 円／平米 436万716 円／坪
査定価格 平米 坪	132万 円／平米 436万3,920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	212 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＦＪＮ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区港南３丁目６番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	107万6,402 円／平米 355万8,585 円／坪
推定価格 平米 坪	110万4,388 円／平米 365万1,107 円／坪
標準価格 平米 坪	132万1,038 円／平米 436万7,352 円／坪
査定価格 平米 坪	132万 円／平米 436万3,920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＫＭＭ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都港区港南３丁目６番７
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	120万6,093 円／平米 398万7,343 円／坪
推定価格 平米 坪	124万7,100 円／平米 412万2,913 円／坪
標準価格 平米 坪	137万8,011 円／平米 455万5,704 円／坪
査定価格 平米 坪	138万 円／平米 456万2,280 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	84 ％
基準容積率	397 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＳＳＫ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都港区港南３丁目６番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	138万6,438 円／平米 458万3,564 円／坪
推定価格 平米 坪	146万6,851 円／平米 484万9,409 円／坪
標準価格 平米 坪	147万1,265 円／平米 486万4,002 円／坪
査定価格 平米 坪	147万 円／平米 485万9,820 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情