路線価 (2023) 東京都港区六本木3-28-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 港区東京都港区六本木３丁目２８番１
価格時点	2023 年
駅名	六本木駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 373万5,780 円
1平米当たり	1平米 113万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億4,100万 円 (96 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 485万9,820 円 1平米 147万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1億4,000万 円 (96 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 482万6,760 円／坪 1平米 146万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は港区内の商業地域背後の住宅地域である。需要者の中心は自用目的の個人・法人、不動産開発業者等の法人である。都心部の土地需要は旺盛で、賃貸住宅の需要も依然として高く、土地価格は上昇傾向で推移している。街路条件等の地域要因や敷地規模により幅が見られ、単価で１．３～１．７百万円／㎡、総額１～２億円程度の取引が多く見られる。 (2) 同一需給圏は、港区及び周辺区の都心にあって、駅徒歩圏の低層住宅地域である。主たる需要者は自己利用目的の高額所得者や富裕層である。経済環境の不安定さが増す中にあっても、政府の経済・雇用対策や緩和的金融政策の継続等による下支えの下、主たる需要者の取得意欲は根強く、地価は堅調に推移している。需要の中心価格帯は、標準規模の土地で４００万円台後半／坪程度、総額１億円台半ば程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は商業地域背後の戸建住宅を中心とする住宅地域にある。利便性や地域の名声に着目した取引が多く、比準価格が説得力を有するが、周辺では共同住宅も見られることから、収益性についても考慮すべきである。従って比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討及び前年標準地価格からの変動要因を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 主たる需要者の属性及び最有効使用等に照らして、本標準地は収益性よりも居住の快適性及び生活利便性並びに麻布、六本木、赤坂等のアドレスが重視される傾向が強いことから取引事例比較法による比準価格の相対的説得力が高いものと思料される。よって、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、単価と総額の関係、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	六本木駅東方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	29 坪 (96 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅を中心に共同住宅も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	港区東京都港区六本木３丁目２８番１
標準地の範囲
東	70 m
西	30 m
南	50 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	10 m
面積	100 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	再開発エリアの背後の傾斜地に位置する住宅地域
街路	基準方位北　２．７ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺は空地が見られ、将来的に共同住宅が多くなると予測する。 (2)知名度が高い都心への利便性と良好な居住環境を兼ね備えた低層住宅地域である。再開発目的と思しき青空駐車場等が散見され、将来的には小画地を取り纏めた一体開発による高度利用が進展する可能性が認められる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 512万4,300 円 1平米 155万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 515万7,360 円 1平米 156万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 512万4,300円 1平米 155万円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2022年	1坪 466万1,460円 1平米 141万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 515万7,360円 1平米 156万円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2019年	1坪 466万1,460円 1平米 141万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)国内では低金利政策が続いており、住宅ローン金利も横ばい傾向で推移している。物価上昇や海外の金融引き締めが景気の攪乱要因となっている。 (2)物価上昇、金融資本市場の変動等が懸念される中でも緩和的金融政策の下支え等により、居住・生活利便性に優れた住宅への需要は根強い。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はみられない。周辺は空地が見られるが、現時点では特に地域に影響を与える開発事業等は見られない。 (2)本標準地は一般住宅、低層の共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域に所在する。地域要因に特段の変動は認められない。
個別的要因	(1)画地条件が良いため代替・競争関係にある他の不動産と比較し、競争力は高い。個別的要因に変動は見られない。 (2)個別的要因に特段の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＡＲＧ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区六本木３丁目２８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	104万1,804 円／平米 344万4,204 円／坪
推定価格 平米 坪	129万7,148 円／平米 428万8,371 円／坪
標準価格 平米 坪	135万2,605 円／平米 447万1,712 円／坪
査定価格 平米 坪	142万 円／平米 469万4,520 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＭＳＫ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区六本木３丁目２８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	155万3,484 円／平米 513万5,818 円／坪
推定価格 平米 坪	157万572 円／平米 519万2,311 円／坪
標準価格 平米 坪	158万6,436 円／平米 524万4,757 円／坪
査定価格 平米 坪	167万 円／平米 552万1,020 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	85 ％
基準容積率	219 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	1.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＫＢＴ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区六本木３丁目２８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	144万9,043 円／平米 479万536 円／坪
推定価格 平米 坪	149万7,442 円／平米 495万543 円／坪
標準価格 平米 坪	152万9,563 円／平米 505万6,735 円／坪
査定価格 平米 坪	161万 円／平米 532万2,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	2.8 m
側道方位2	南
側道幅員2	3.7 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＹＡＳ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区六本木３丁目２８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	115万6,708 円／平米 382万4,077 円／坪
推定価格 平米 坪	147万3,922 円／平米 487万2,786 円／坪
標準価格 平米 坪	141万8,597 円／平米 468万9,882 円／坪
査定価格 平米 坪	149万 円／平米 492万5,940 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情