路線価 (2023) 東京都港区東麻布2-17-15 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 港区東京都港区東麻布２丁目１７番１５
価格時点	2023 年
駅名	赤羽橋駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 406万6,380 円
1平米当たり	1平米 123万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	2億2,800万 円 (146 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 515万7,360 円 1平米 156万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	2億2,500万 円 (146 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 509万1,240 円／坪 1平米 154万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 近隣地域は、中層共同住宅や戸建住宅のほか、事務所等も混在する住宅地域。同一需給圏は、主として港区内の地下鉄線最寄駅から徒歩圏の住宅地域。主たる需要者は富裕層の個人、不動産業者のほか、事業目的の小規模法人等もみられる。需要の中心となる価格帯は、１５０㎡程度の土地で１㎡当たり１５０～１７０万円程度。都心の大規模再開発地に近い利便性と優位性から需要は比較的旺盛であり、地価は上昇傾向にある。 (2) 同一需給圏は港区内において、中低層の共同住宅用地としての取引と自用目的の取引が混在する地域である。小規模な住宅用地の需要の中心は個人事業主、会社経営者等のエンドユーザーであり、共同住宅用地の需要の中心は不動産会社、投資家等である。物件の供給が少ない中、低金利を背景に住宅地に対する需要は堅調な状況が続いている。需要の中心となる価格帯（総額）は規模等により乖離が見られるが、小規模な画地で２億円～５億円程度と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は人気の高い麻布エリアの住宅地域であり、一般に、市場での需給バランス或いは代替競争関係にある不動産との比較によって価格が定まる傾向にある。一方、本件対象標準地に関しては収益物件の開発及び転売を目的とする業者等の参入も見込まれることから、投資採算性を反映した収益価格の規範性も一定程度有する。従って、本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は規範性の高い取引事例との比較から求められた中低層共同住宅地の特性を反映した価格である。一方、収益価格は想定要素を含むが、投資採算性を具現する価格として尊重すべきである。対象標準地は居住の快適性等が重視される中低層住宅地であり、比準価格の方が相対的に信頼性は高いものと思料される。従って、本件では、比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	赤羽橋駅北西方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	44.2 坪 (146 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、マンション、事務所等混在の住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	港区東京都港区東麻布２丁目１７番１５
標準地の範囲
東	40 m
西	200 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中低層共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)麻布十番へも徒歩圏にある恵まれた立地から底堅い需要がある。徒歩圏にある麻布台の再開発や東京タワー周辺再開発により今後は更なる地域ポテンシャルの向上が期待される。 (2)交通利便性が良好な熟成した住宅地域であり、特段の変動要因は見られないことから、現状程度で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 562万200 円 1平米 170万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 545万4,900 円 1平米 165万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 562万200円 1平米 170万円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2022年	1坪 499万2,060円 1平米 151万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 545万4,900円 1平米 165万円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 499万2,060円 1平米 151万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安による割安感から海外富裕層による投資が急増しており、都心の優良物件の価格は上昇傾向にある。 (2)世界的な金融引締めやインフレ進行等により先行きに対する不透明感が残る市場であるが、優良物件に対する需要は堅調である。
地域要因
(1)事務所等が混在する住宅地域で、中小法人による需要も多い。徒歩圏にある麻布台の再開発が進捗しておりその動向が注視される。 (2)近隣地域は都内でも利便性の高い住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変化はなく、個別的要因に影響を及ぼす需要者の選好にも特段の変化は見られない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＭＳＫ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区東麻布２丁目１７番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	155万3,484 円／平米 513万5,818 円／坪
推定価格 平米 坪	157万572 円／平米 519万2,311 円／坪
標準価格 平米 坪	178万8,806 円／平米 591万3,793 円／坪
査定価格 平米 坪	179万 円／平米 591万7,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	85 ％
基準容積率	219 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	1.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＭＳＫ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区東麻布２丁目１７番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	130万6,289 円／平米 431万8,591 円／坪
推定価格 平米 坪	160万1,357 円／平米 529万4,086 円／坪
標準価格 平米 坪	168万5,639 円／平米 557万2,723 円／坪
査定価格 平米 坪	169万 円／平米 558万7,140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	244 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＹＡＳ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区東麻布２丁目１７番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	115万6,708 円／平米 382万4,077 円／坪
推定価格 平米 坪	147万3,922 円／平米 487万2,786 円／坪
標準価格 平米 坪	171万5,858 円／平米 567万2,627 円／坪
査定価格 平米 坪	172万 円／平米 568万6,320 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＡＲＧ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区東麻布２丁目１７番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	179万4,872 円／平米 593万3,847 円／坪
推定価格 平米 坪	183万769 円／平米 605万2,522 円／坪
標準価格 平米 坪	165万9,809 円／平米 548万7,329 円／坪
査定価格 平米 坪	166万 円／平米 548万7,960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＫＭＭ（公）０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区東麻布２丁目１７番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	177万3,050 円／平米 586万1,703 円／坪
推定価格 平米 坪	176万1,116 円／平米 582万2,249 円／坪
標準価格 平米 坪	166万7,723 円／平米 551万3,492 円／坪
査定価格 平米 坪	167万 円／平米 552万1,020 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情