路線価 (2023) 東京都港区高輪2-1-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 港区東京都港区高輪２丁目１番９
価格時点	2023 年
駅名	泉岳寺駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 1,124万400 円
1平米当たり	1平米 340万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (737 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,358万7,660 円 1平米 411万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (737 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,358万7,660 円／坪 1平米 411万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、港区内及び周辺区の幹線道路及び準幹線道路沿いの準高度商業地域等である。需要者の中心は投資用不動産の取得を目的とした法人、機関投資家、大手企業等である。港区オフィス賃貸市場おいては全般的にやや弱含んでいるが、投資需要は依然として高い状況が継続している。周辺のＪＲ新駅の開業、駅周辺の開発の期待から地価は緩やかな上昇基調にて推移している。中心となる価格帯は総額で２０～５０億円程度であると思料される。 (2) 同一需給圏は港区内及び周辺区の中高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。主たる需要者は賃貸事業を目的とする不動産事業者や収益物件の取得を目的とする投資法人、自用を目的とした企業等である。視認性が高く高度利用が可能な幹線道路沿いの商業地は稀少性が高く、駅周辺の開発への期待もあり、強い不動産投資需要が見られる。画地規模、接道、容積率等により価格に幅があるが、土地取引は３０億円前後が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例により試算されたものである。試算の過程は的確であることから不動産市場の実態を反映した説得力の高い価格であると判断される。収益価格は対象標準地上に最有効使用の建物の建設・賃貸を想定し試算したものであり、対象標準地の収益性を反映した説得力の高い価格であると判断される。本件においては両試算価格を関連付け、さらに周辺標準地との広域的な検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の規範性のある取引事例から試算しており実証的な価格である。収益価格は対象標準地における収益性を反映し説得力を有する。対象標準地に係る市場参加者は、商業地の取引相場の実勢に着目するとともに、賃貸事業を想定した収益性を重視する。よって本件では、比準価格及び収益価格ともに同等の信頼性を有するものと判断し、両価格を関連付けて、周辺の標準地との均衡も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	泉岳寺駅
距離	0 m
土地の状態
土地面積	222.9 坪 (737 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B1
周辺の利用状況	高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	住宅付置に関する指導要綱（住宅付置義務）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	港区東京都港区高輪２丁目１番９
標準地の範囲
東	35 m
西	35 m
南	150 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	住宅等の付置のある高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	35 m
面積	700 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３３ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	住宅付置に関する指導要綱（住宅付置義務）
その他地域地区等２	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路沿いの高層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。周辺に高輪ゲートウェイ駅が開業し、当該駅周辺の開発が進行中であるなど将来の発展が予測される。 (2)高層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であるが、周辺では「高輪ゲートウェイシティ（仮称）」の開発プロジェクト（令和７年開業）等が進行中であり、発展的に推移することが予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	住宅等の付置のある高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,421万5,800 円 1平米 430万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,444万7,220 円 1平米 437万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,421万5,800円 1平米 430万円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2022年	1坪 1,305万8,700円 1平米 395万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,444万7,220円 1平米 437万円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2019年	1坪 1,305万8,700円 1平米 395万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)我国の景気は緩やかに持ち直しており、先行きについてもウィズコロナの下で各種政策の効果もあって持ち直していくことが期待される。 (2)物価上昇、金融資本市場の変動等不透明感は増しつつあるが、ウィズコロナへの移行もあり、不動産市場は堅調に推移している。
地域要因
(1)ＪＲ新駅の開設及びこれに伴う周辺の一体開発により発展が見込まれるため需要は相対的に強い。地価は上昇基調にて推移している。 (2)新駅開業及び開発プロジェクトの進行により地域の発展が期待される。地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)標準的画地で競争力は普通程度。個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。近隣地域内でほぼ標準的な画地である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＷＴＮ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区高輪２丁目１番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	397万432 円／平米 1,312万6,248 円／坪
推定価格 平米 坪	404万9,841 円／平米 1,338万8,774 円／坪
標準価格 平米 坪	424万9,571 円／平米 1,404万9,082 円／坪
査定価格 平米 坪	425万 円／平米 1,405万500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	35.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＵＥＨ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区高輪２丁目１番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	459万200 円／平米 1,517万5,201 円／坪
推定価格 平米 坪	446万9,874 円／平米 1,477万7,403 円／坪
標準価格 平米 坪	422万4,834 円／平米 1,396万7,301 円／坪
査定価格 平米 坪	422万 円／平米 1,395万1,320 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	7.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＨＴＲ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都港区高輪２丁目１番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	312万8,662 円／平米 1,034万3,357 円／坪
推定価格 平米 坪	311万258 円／平米 1,028万2,513 円／坪
標準価格 平米 坪	439万9,233 円／平米 1,454万3,864 円／坪
査定価格 平米 坪	440万 円／平米 1,454万6,400 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	39.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＦＪＮ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区高輪２丁目１番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	535万3,105 円／平米 1,769万7,365 円／坪
推定価格 平米 坪	556万9,611 円／平米 1,841万3,134 円／坪
標準価格 平米 坪	441万6,821 円／平米 1,460万2,010 円／坪
査定価格 平米 坪	442万 円／平米 1,461万2,520 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＭＳＫ（公）０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区高輪２丁目１番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	423万7,339 円／平米 1,400万8,643 円／坪
推定価格 平米 坪	422万4,997 円／平米 1,396万7,840 円／坪
標準価格 平米 坪	431万1,221 円／平米 1,425万2,897 円／坪
査定価格 平米 坪	431万 円／平米 1,424万8,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	573 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	20 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情