路線価 (2023) 東京都港区麻布十-2-20-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 港区東京都港区麻布十番２丁目２０番２外
価格時点	2023 年
駅名	麻布十番駅 から 80m
路線価
1坪当たり	1坪 909万1,500 円
1平米当たり	1平米 275万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	6億6,400万 円 (187 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,173万6,300 円 1平米 355万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	6億6,400万 円 (187 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,173万6,300 円／坪 1平米 355万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、港区内及び周辺区の幹線道路及び準幹線道路沿いの高度商業地域、準高度商業地域である。需要者の中心は投資用不動産の取得を目的とした法人、機関投資家、大手企業等である。最寄駅至近の商業地は、繁華性が高く希少性有するため需給状況は安定している。コロナ禍の影響は比較的少なく地価は上昇傾向を示した。土地は１㎡当り３００万円～４００万円、土地建物総額は、１０億円～２０億円が中心価格帯である。 (2) 同一需給圏は港区とその周辺区の幹線道路・準幹線道路沿いとその周辺の商業地域である。需要者の中心は投資・賃貸目的の不動産会社や自用目的の法人等である。マンション用地としての需要もある。賃貸市場でも事務所ばかりではなく、居住用物件への需要もある。一方で、事業用物件への賃貸需要が弱まりつつある。取引される価格帯（総額）は、画地規模が様々であるため、かなりの幅があるが、複合不動産で２０億円までの取引が中心となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ幹線道路沿いの熟成度の高い商業地域に位置する。比準価格は市場の実勢を反映した実証的で規範性の高い価格である。一方、収益価格は収益性を的確に反映した理論的価格である。対象標準地は最寄駅に近い幹線道路沿いの商業地で収益性に基づく収益価格が重視される傾向を有する。従って、比準価格及び収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は取引市場の実勢を反映している。取引事例は同一需給圏内の商業地域から選択しており、類似性が高く説得力がある。需要者は投資目的の法人等か自用目的の企業等かであるが、需要者層を考慮すると、収益性に着目した収益価格は重視すべき価格である。以上より、比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	麻布十番駅南方
距離	80 m
土地の状態
土地面積	56.6 坪 (187 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗、事務所兼住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層店舗兼マンション等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	港区東京都港区麻布十番２丁目２０番２外
標準地の範囲
東	0 m
西	30 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	高層の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４０ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)麻布通りに沿って高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域、最寄り駅にも至近につき発展が予測される。 (2)当該地域は、幹線道路沿いに事務所ビルや店舗等が建ち並ぶ商業地域として熟成している。経済の不透明感は依然として残っているが、根強い需要と投資意欲に支えられ、地価は上昇傾向を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,206万6,900 円 1平米 365万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,229万8,320 円 1平米 372万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,206万6,900円 1平米 365万円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2022年	1坪 1,137万2,640円 1平米 344万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,229万8,320円 1平米 372万円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2019年	1坪 1,137万2,640円 1平米 344万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利政策と金融緩和により地価は上昇傾向を示したが、建築費高騰や空室率増加等により不透明感は継続している。 (2)金融政策に変化の兆しが見られ、今後の不動産の投資環境には不透明感が残る。賃貸市場は依然として弱含みであるが、取引需要は底堅い。
地域要因
(1)幹線道路沿いに位置する熟成した商業地域。地価は上昇傾向を示した。 (2)地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＫＢＴ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区麻布十番２丁目２０番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	381万7,041 円／平米 1,261万9,138 円／坪
推定価格 平米 坪	391万6,284 円／平米 1,294万7,235 円／坪
標準価格 平米 坪	399万6,208 円／平米 1,321万1,464 円／坪
査定価格 平米 坪	400万 円／平米 1,322万4,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＭＳＫ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区麻布十番２丁目２０番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	317万2,993 円／平米 1,048万9,915 円／坪
推定価格 平米 坪	320万4,101 円／平米 1,059万2,758 円／坪
標準価格 平米 坪	380万9,870 円／平米 1,259万5,430 円／坪
査定価格 平米 坪	381万 円／平米 1,259万5,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	87 ％
基準容積率	292 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＵＥＨ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区麻布十番２丁目２０番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	303万3,350 円／平米 1,002万8,255 円／坪
推定価格 平米 坪	320万184 円／平米 1,057万9,808 円／坪
標準価格 平米 坪	365万7,353 円／平米 1,209万1,209 円／坪
査定価格 平米 坪	366万 円／平米 1,209万9,960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＡＢＲ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区麻布十番２丁目２０番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	349万8,121 円／平米 1,156万4,788 円／坪
推定価格 平米 坪	348万1,140 円／平米 1,150万8,649 円／坪
標準価格 平米 坪	348万4,625 円／平米 1,152万170 円／坪
査定価格 平米 坪	348万 円／平米 1,150万4,880 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情