路線価 (2023) 東京都港区虎ノ門5-14-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 港区東京都港区虎ノ門５丁目１４番１外
価格時点	2023 年
駅名	神谷町駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 1,653万 円
1平米当たり	1平米 500万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (874 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2,152万2,060 円 1平米 651万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (874 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2,158万8,180 円／坪 1平米 653万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、港区内及び周辺区の幹線道路及び準幹線道路沿いの高度商業地域、準高度商業地域である。需要者の中心は投資用不動産の取得を目的とした法人、機関投資家、大手企業等である。賃料は依然として弱含みであるが、周辺の市街地再開発事業の影響もあり、需用者の投資意欲は高い。土地は１㎡当り６００万円～７００万円、土地建物総額は、５０億円～７０億円が中心価格帯である。 (2) 同一需給圏は港区及び周辺区の商業地域で、特に幹線道路沿いの商業地域との代替競争等の関係が強く認められる。需要者の中心は豊富な資金調達力を有する大手不動産会社等である。新型コロナウイルス感染症の影響は限定的で周辺で大規模再開発等が行われているため街の機能更新が期待され、土地の取得需要は堅調で利回りは低下しており、地価は上昇して推移している。市場の中心価格帯は土地価格で５０億円前後となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は取引市場の実勢を反映している。取引事例は同一需給圏内の商業地域から選択しており、類似性が高く説得力がある。需要者は投資目的の法人、機関投資家、大手企業等であるが、需要者層を考慮すると、収益性に着目した収益価格は重視すべき価格である。以上より、比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は代替競争等の関係にある取引事例から求めた価格で市場性を反映した価格である。収益価格は賃貸運営を想定して求めた価格で収益性を反映している。周辺では大規模再開発等が行われており、街の機能更新後の将来を見据えた投資目的の需要が認められ、市場性を重視した価格での取引が優位となっている。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	神谷町駅
距離	0 m
土地の状態
土地面積	264.4 坪 (874 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	駅舎、店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B2
周辺の利用状況	高層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	住宅付置に関する指導要綱（住宅付置義務）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	港区東京都港区虎ノ門５丁目１４番１外
標準地の範囲
東	20 m
西	40 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	住宅等の付置のある高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	２７ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	住宅付置に関する指導要綱（住宅付置義務）
その他地域地区等２	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、幹線道路沿いに事務所ビルや店舗等が建ち並ぶ商業地域として熟成している。経済の不透明感は依然として残っているが、根強い需要と投資意欲に支えられ、地価は上昇傾向を維持するものと予測する。 (2)周辺の大規模再開発の影響により、街の機能更新の期待性が高まっており、当該再開発の進捗に伴い商業地域としてさらに成熟していくと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	住宅等の付置のある高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2,244万7,740 円 1平米 679万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2,267万9,160 円 1平米 686万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2,244万7,740円 1平米 679万円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 2,109万2,280円 1平米 638万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2,267万9,160円 1平米 686万円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2019年	1坪 2,109万2,280円 1平米 638万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)金融政策に変化の兆しが見られ、今後の不動産の投資環境には不透明感が残る。賃貸市場は依然として弱含みであるが、取引需要は底堅い。 (2)海外景気の下振れリスクはあるが、新型コロナウイルス感染症の影響は限定的で都内経済は緩やかに持ち直している。
地域要因
(1)数棟の再開発ビルが開業した。他にも市街地再開発事業が進行中である。 (2)周辺では再開発等が進行しており、収益の安定性が期待できるため利回りは低下しており、地価は上昇して推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＵＥＨ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区虎ノ門５丁目１４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,142万8,240 円／平米 3,778万1,761 円／坪
推定価格 平米 坪	1,153万1,094 円／平米 3,812万1,797 円／坪
標準価格 平米 坪	825万4,183 円／平米 2,728万8,329 円／坪
査定価格 平米 坪	842万 円／平米 2,783万6,520 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＩＲＳ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区虎ノ門５丁目１４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	647万1,794 円／平米 2,139万5,751 円／坪
推定価格 平米 坪	654万8,839 円／平米 2,165万462 円／坪
標準価格 平米 坪	652万2,748 円／平米 2,156万4,205 円／坪
査定価格 平米 坪	665万 円／平米 2,198万4,900 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	3.2 m
側道方位2	南西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＨＴＲ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区虎ノ門５丁目１４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	481万4,983 円／平米 1,591万8,334 円／坪
推定価格 平米 坪	487万2,763 円／平米 1,610万9,354 円／坪
標準価格 平米 坪	678万6,578 円／平米 2,243万6,427 円／坪
査定価格 平米 坪	692万 円／平米 2,287万7,520 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	14.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	2.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＭＳＫ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区虎ノ門５丁目１４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	662万2,111 円／平米 2,189万2,699 円／坪
推定価格 平米 坪	711万56 円／平米 2,350万5,845 円／坪
標準価格 平米 坪	672万280 円／平米 2,221万7,246 円／坪
査定価格 平米 坪	685万 円／平米 2,264万6,100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市再生特別地区
特別な事情