路線価 (2023) 東京都港区六本木4-20-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 港区東京都港区六本木４丁目２０番７
価格時点	2023 年
駅名	六本木駅 から 210m
路線価
1坪当たり	1坪 634万7,520 円
1平米当たり	1平米 192万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	2億7,300万 円 (106 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 852万9,480 円 1平米 258万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	2億7,300万 円 (106 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 852万9,480 円／坪 1平米 258万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は港区内において中小規模の店舗兼事務所ビル、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。需要者は開発・投資・転売目的の不動産会社等、投資目的の法人・個人が中心であるが、自己使用目的の事業法人等も想定される。オフィス賃貸市況は軟調であるが、不動産投資需要は旺盛であり、好立地物件の供給不足もあって、不動産価格が上昇している。需要の中心となる価格帯は標準地規模の土地で３億円前後、土地建物の総額で５億円前後と把握される。 (2) 同一需給圏は港区内において、主として店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ幹線道路背後の商業地域である。需要者は開発用地として購入を検討する不動産会社、投資家等であるが、自己使用目的の事業法人等も混在する。都心の好立地物件は供給が少ない中、需要は概ね堅調である。オフィス賃貸需要に弱含みが見られるが、高値での取引も散見される。需要の中心となる価格帯（総額）は、画地の規模等により乖離があるが２～５億円前後と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は規範性の優れた取引事例から求められた価格で、取引市場の実勢が的確に把握できた。収益価格は標準地の規模、容積率、賃料水準等に見合った収益力を測定した価格であり、中心的需要者の投資判断を左右する指標が把握できた。ここで両価格の試算過程を再吟味した結果、互いの信頼性に優劣はなかった。以上により、両価格の価格形成に及ぼす影響は同等に高いものと判断して関連付け、代表標準地との検討を加え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は規範性の高い取引事例との比較から求められた現在の市場性を反映する価格である。一方、収益価格は想定要素を含むが、不動産賃貸事業の収益性・投資採算性を具現する価格である。標準地における主たる需要者はいずれの価格も重視して取引を行うものであり、両価格は説得力を有するものと判断される。従って、本件では、比準価格及び収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	六本木駅北方
距離	210 m
土地の状態
土地面積	32.1 坪 (106 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	診療所兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中層の店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	港区東京都港区六本木４丁目２０番７
標準地の範囲
東	0 m
西	80 m
南	20 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	15 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街地再開発や大型建物の建替えで変化が著しい六本木地区の中にあるが、中小規模画地が多い近隣地域は比較的変化に乏しい。今後も特段の変動要因がみられないことから、当面は現状のままで推移するものと予測する。 (2)東京ミッドタウンに近い幹線道路背後の商業地域である。中小の店舗、事務所ビルのほか共同住宅も混在する。特段の変動要因は見られないことから、当面は現状程度で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 922万3,740 円 1平米 279万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 909万1,500 円 1平米 275万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 922万3,740円 1平米 279万円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2022年	1坪 826万5,000円 1平米 250万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 909万1,500円 1平米 275万円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2019年	1坪 826万5,000円 1平米 250万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区内オフィス市況は軟調であるが、金融緩和下でコロナ禍後を見据えた商業不動産への投資は旺盛。投資利回りも低下傾向だが、金利上昇懸念強まる。 (2)港区内の不動産の取得需要は堅調であり、利回りは低下傾向で推移しているが、物価上昇等による経済活動への影響には留意が必要である。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はみられない。同一需給圏内の類似地域と比較して、近隣地域の競争力や選好性等に変動をもたらす特段の要因も見当たらない。 (2)幹線道路背後の熟成した商業地域であり、地域要因に特段の変動は見られない。地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。角地以外は近隣地域では平均的な画地。側道は一部が階段になっているため、角地による市場競争力はやや良好程度。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＡＲＧ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区六本木４丁目２０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	119万8,727 円／平米 396万2,991 円／坪
推定価格 平米 坪	152万8,377 円／平米 505万2,814 円／坪
標準価格 平米 坪	268万6,076 円／平米 888万167 円／坪
査定価格 平米 坪	271万 円／平米 895万9,260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	294 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＫＭＭ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区六本木４丁目２０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	170万2,358 円／平米 562万7,996 円／坪
推定価格 平米 坪	170万9,034 円／平米 565万66 円／坪
標準価格 平米 坪	273万4,454 円／平米 904万105 円／坪
査定価格 平米 坪	276万 円／平米 912万4,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北東
側道幅員1	8.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＫＢＴ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区六本木４丁目２０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	215万7,342 円／平米 713万2,173 円／坪
推定価格 平米 坪	219万6,174 円／平米 726万551 円／坪
標準価格 平米 坪	281万5,608 円／平米 930万8,400 円／坪
査定価格 平米 坪	284万 円／平米 938万9,040 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＨＴＲ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区六本木４丁目２０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	237万4,228 円／平米 784万9,198 円／坪
推定価格 平米 坪	241万2,216 円／平米 797万4,786 円／坪
標準価格 平米 坪	279万8,394 円／平米 925万1,491 円／坪
査定価格 平米 坪	283万 円／平米 935万5,980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	87 ％
基準容積率	356 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＫＢＴ（公）０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区六本木４丁目２０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	412万6,060 円／平米 1,364万754 円／坪
推定価格 平米 坪	419万1,423 円／平米 1,385万6,844 円／坪
標準価格 平米 坪	291万710 円／平米 962万2,807 円／坪
査定価格 平米 坪	294万 円／平米 971万9,640 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	348 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	5.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第二種文教地区
特別な事情