路線価 (2023) 東京都港区新橋2-28-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 港区東京都港区新橋２丁目２８番４外
価格時点	2023 年
駅名	新橋駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 2,615万460 円
1平米当たり	1平米 791万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	12億6,000万 円 (125 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3,339万600 円 1平米 1,010万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	12億6,000万 円 (125 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3,339万600 円／坪 1平米 1,010万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、港区内及び周辺区の店舗等が建ち並ぶ繁華性の高い商業地域である。需要者の中心は投資用不動産の取得を目的とした法人、機関投資家、大手企業等である。駅前の飲食店ビル等が高度に集積する地域に位置し、店舗の賃貸市場は弱含みであるが、売買市場の需給状況は安定している。コロナ禍の影響は少なく、地価は上昇傾向を示した。土地建物総額は、比較的小規模で１０億円～３０億円が中心価格帯である。 (2) 同一需給圏は港区及び隣接区内の繁華な商業地域である。主な需要者は、土地については不動産開発業者、不動産開発ファンド等であり、商業ビル等に関しては機関投資家やＪ－ＲＥＩＴ、不動産投資ファンド等となっている。資金調達環境が良好で、コロナ禍は和らぎつつあり店舗・事務所ビルの需要は回復しつつある。既存商業ビル等は小規模のものが多く取引価格は１０～３０億円程度が中心価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の繁華性の高い商業地域に位置する。比準価格は市場の実勢を反映した実証的で規範性の高い価格である。一方、収益価格は収益性を的確に反映した理論的価格である。対象標準地は最寄駅に近い幹線道路沿いの商業地で収益性に基づく収益価格が重視される傾向を有する。従って、比準価格及び収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は中高層の店舗ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域に位置する。比準価格は十全に比較検討され、市場の実勢を反映した実証的で規範性の高い価格である。一方収益価格は収益性を的確に反映した理論的価格で、需要者は収益性、投資採算性をも重視する。従って、比準価格及び収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	新橋駅西方駅前広場接面
距離	0 m
土地の状態
土地面積	37.8 坪 (125 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B2
周辺の利用状況	中高層の店舗ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	港区東京都港区新橋２丁目２８番４外
標準地の範囲
東	25 m
西	15 m
南	15 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	15 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	駅前広場
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)新橋駅前広場に面する繁華性の高い高度商業地域。当面現状のまま推移するものと予測する。 (2)新橋駅前の繁華な高度商業地域であり、希少性の高い地域であるが、地域要因の大きな変動なく今後も現状を維持しながら推移していくと思科する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3,438万2,400 円 1平米 1,040万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3,537万4,200 円 1平米 1,070万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3,438万2,400円 1平米 1,040万円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2022年	1坪 3,269万6,340円 1平米 989万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3,537万4,200円 1平米 1,070万円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2019年	1坪 3,269万6,340円 1平米 989万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利政策と金融緩和により地価は上昇傾向を示したが、建築費高騰や空室率増加等により不透明感は継続している。 (2)新型コロナウイルス感染症等の経済への影響は和らぎつつあり、経済の回復傾向がみられる。
地域要因
(1)店舗等の建ち並ぶ駅前商業地域。飲食店等の賃貸状況は弱含みであるが、地価は上昇傾向を示した。 (2)飲食店が多い駅前商業地域であり、新型コロナウイルス感染症の影響が見受けられるが、回復途上にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＹＡＳ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区新橋２丁目２８番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,594万3,254 円／平米 5,270万8,398 円／坪
推定価格 平米 坪	1,293万1,750 円／平米 4,275万2,366 円／坪
標準価格 平米 坪	998万5,907 円／平米 3,301万3,409 円／坪
査定価格 平米 坪	999万 円／平米 3,302万6,940 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	1000 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	10.7 m
側道方位2	北東
側道幅員2	12.2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＡＢＲ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区新橋２丁目２８番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,261万9,332 円／平米 4,171万9,512 円／坪
推定価格 平米 坪	1,256万9,796 円／平米 4,155万5,746 円／坪
標準価格 平米 坪	1,076万1,812 円／平米 3,557万8,550 円／坪
査定価格 平米 坪	1,080万 円／平米 3,570万4,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	北東
側道幅員1	12.3 m
側道方位2	北西
側道幅員2	4 m
側道方位3	南東
側道幅員3	4 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＹＡＳ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区新橋２丁目２８番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,127万1,097 円／平米 3,726万2,247 円／坪
推定価格 平米 坪	1,100万8,469 円／平米 3,639万3,999 円／坪
標準価格 平米 坪	1,035万6,039 円／平米 3,423万7,065 円／坪
査定価格 平米 坪	1,040万 円／平米 3,438万2,400 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	840 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	48 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＨＴＲ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区新橋２丁目２８番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	980万8,182 円／平米 3,242万5,850 円／坪
推定価格 平米 坪	958万3,995 円／平米 3,168万4,687 円／坪
標準価格 平米 坪	1,060万1,764 円／平米 3,504万9,432 円／坪
査定価格 平米 坪	1,060万 円／平米 3,504万3,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	622 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	24 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情