路線価 (2023) 東京都港区芝3-31-44 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 港区東京都港区芝３丁目３１番４４
価格時点	2023 年
駅名	芝公園駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 928万9,860 円
1平米当たり	1平米 281万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月30日
鑑定評価額 総額	9億2,100万 円 (247 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,233万1,380 円 1平米 373万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	9億2,100万 円 (247 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,233万1,380 円／坪 1平米 373万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は港区及び隣接区に存する、店舗付事務所ビルが建ち並ぶ広幅員の道路沿いの商業地域である。主な需要者は賃貸目的の不動産業者や投資法人等が中心である。コロナ禍での賃料への影響は主に店舗に対し大きく、事務所へは比較的小さい。市場の中心的な価格帯は立地・規模等により開きがあるが、土地単価で概ね１㎡当たり３００～６００万円程度で、土地建物の総額は規模にもよるが概ね十数億～数十億円程度と思料される。 (2) 同一需給圏は港区内において、幹線道路及び準幹線道路沿いに高層店舗兼事務所ビル・事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。主たる需要者は開発用地として購入を検討する不動産会社、不動産ファンド会社、投資家等である。都心の好立地物件は供給が少ない中、需要は概ね堅調である。オフィス賃貸需要に弱含みが見られるが、高値での取引も散見される。需要の中心となる価格帯（総額）は、画地の規模等により乖離があるが１０～２０億円前後と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の取引事例から試算されており、現下の市場を反映した実証的な価格であり説得力に優れる。他方で収益価格は賃貸収入から得られる不動産の収益性に着目した理論的な価格である。当地域は主に店舗兼事務所や共同住宅地であり、市場性と収益性をともに勘案して取引される。よって、比準価格と収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は規範性の高い取引事例との比較から求められた現在の市場性を反映する価格である。一方、収益価格は想定要素を含むが、不動産賃貸事業の収益性・投資採算性を具現する価格である。標準地における主たる需要者はいずれの価格も重視して取引を行うものであり、両価格は説得力を有するものと判断される。従って、本件では、比準価格及び収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	芝公園駅
距離	0 m
土地の状態
土地面積	74.7 坪 (247 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	事務所、診療所兼駐車場
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	27.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	港区東京都港区芝３丁目３１番４４
標準地の範囲
東	0 m
西	15 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	15 m
面積	240 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	２７．２ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中高層の店舗付事務所ビルとして熟成した商業地域であり、今後とも現状の利用状態を維持しながら推移していくものと予測される。 (2)特段の変動要因は見られないことから、現状程度で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,282万7,280 円 1平米 388万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,302万5,640 円 1平米 394万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,282万7,280円 1平米 388万円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 1,196万7,720円 1平米 362万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,302万5,640円 1平米 394万円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 1,196万7,720円 1平米 362万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の収束を見据えて需要は底堅く不動産市場は堅調であるが、金融政策の転換を受けた今後の動向が注視される。 (2)港区内の不動産の取得需要は堅調であり、利回りは低下傾向で推移しているが、物価上昇等による経済活動への影響には留意が必要である。
地域要因
(1)幹線道沿いの店舗付事務所ビルが建ち並ぶ商業地域。賃料及び空室率へのコロナ禍の影響が懸念されていたが投資家の物色意欲に衰えは見られない。 (2)幹線道路沿いの最寄駅に近い熟成した商業地域である。地域要因に特段の変動は見られない。地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＩＲＳ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区芝３丁目３１番４４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	256万8,018 円／平米 848万9,868 円／坪
推定価格 平米 坪	259万8,834 円／平米 859万1,745 円／坪
標準価格 平米 坪	375万121 円／平米 1,239万7,900 円／坪
査定価格 平米 坪	383万 円／平米 1,266万1,980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	320 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＩＲＳ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区芝３丁目３１番４４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	255万5,602 円／平米 844万8,820 円／坪
推定価格 平米 坪	258万6,269 円／平米 855万205 円／坪
標準価格 平米 坪	373万1,990 円／平米 1,233万7,959 円／坪
査定価格 平米 坪	381万 円／平米 1,259万5,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	320 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＷＴＮ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区芝３丁目３１番４４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	397万432 円／平米 1,312万6,248 円／坪
推定価格 平米 坪	404万9,841 円／平米 1,338万8,774 円／坪
標準価格 平米 坪	368万1,674 円／平米 1,217万1,614 円／坪
査定価格 平米 坪	376万 円／平米 1,243万560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	35.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＵＥＨ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区芝３丁目３１番４４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	387万6,754 円／平米 1,281万6,549 円／坪
推定価格 平米 坪	380万9,005 円／平米 1,259万2,571 円／坪
標準価格 平米 坪	454万5,352 円／平米 1,502万6,934 円／坪
査定価格 平米 坪	464万 円／平米 1,533万9,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＹＡＳ（公）０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区芝３丁目３１番４４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	367万3,210 円／平米 1,214万3,632 円／坪
推定価格 平米 坪	341万7,565 円／平米 1,129万8,470 円／坪
標準価格 平米 坪	327万397 円／平米 1,081万1,932 円／坪
査定価格 平米 坪	334万 円／平米 1,104万2,040 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情