路線価 (2023) 東京都港区西新橋1-104-6外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 港区東京都港区西新橋１丁目１０４番６外
価格時点	2023 年
駅名	内幸町駅 から 110m
路線価
1坪当たり	1坪 2,198万4,900 円
1平米当たり	1平米 665万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (338 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2,899万3,620 円 1平米 877万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (338 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2,892万7,500 円／坪 1平米 875万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は港区及び周辺区の店舗兼事務所等が立地する商業地域で、特に幹線道路沿いの商業地域との代替競争関係が強い。需要者の中心は賃貸経営を行う資金調達力の高い不動産会社等である。近隣地域の周辺では再開発により街の機能更新が進んでおり、事務所賃料は弱含みであるが、需要は回復しつつあり、地価は強含みに推移している。取引の中心は土地で総額３０億円前後の取引となっている。 (2) 同一需給圏は、港区内にあって、中高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ高度商業地域である。典型的な需要者は、賃貸用不動産の開発素地として購入するＪ－ＲＥＩＴ、不動産私募ファンド、資金力を有する大手不動産会社等である。事務所用地については、在宅勤務の拡大等を背景に先行きに対する不透明感が高まりつつあるが、現時点では大きな需要の減退等はみられない。土地価格（総額）は３００㎡程度の画地で２０～３０億円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の類似地域の取引事例から比準した市場性を反映した価格である。収益価格は対象標準地に店舗兼事務所を建築して賃貸運営を想定して求めたもので収益性を反映している。幹線道路沿いの土地で高度利用が可能であるため収益性も考慮されるが、地域内においては市場性を反映した価格での取引が優位となっているため、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は、高層の店舗兼事務所ビルの開発素地としての需要が見込まれる。比準価格は、規範性の認められる取引事例を基礎として試算されており、高い説得力を有する。収益価格は、現行の行政規制等に適合する建物を想定した不動産賃貸事業の収益性を直接的に反映して、典型的な需要者が重視する点で高い説得力を有する。そこで、比準価格と収益価格とを関連付けて、代表標準地からの検討結果も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	内幸町駅南西方
距離	110 m
土地の状態
土地面積	102.2 坪 (338 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	空地
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	港区東京都港区西新橋１丁目１０４番６外
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	40 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	23 m
面積	345 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	３３ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)新橋・虎ノ門エリア内の商業地域に存するため周辺の開発計画の進行とともにさらに発展的に推移すると予測する。 (2)幹線道路沿いに中高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、今後も現状を維持して推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3,041万5,200 円 1平米 920万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3,074万5,800 円 1平米 930万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3,041万5,200円 1平米 920万円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2022年	1坪 2,829万9,360円 1平米 856万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3,074万5,800円 1平米 930万円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2019年	1坪 2,829万9,360円 1平米 856万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の経済への影響は和らぎつつあり、経済の回復傾向がみられる。 (2)物価上昇や海外景気の下振れリスクはあるものの、景気は緩やかに持ち直しつつあり、不動産価格や家賃の水準は比較的安定的に推移している。
地域要因
(1)近隣地域の周辺では再開発や建物の建替等が行われ、地価は強含みに推移している。 (2)「日比谷通り」沿いの利便性に優れる高度商業地域であり、高額取引も見られるが、オフィス空室率の上昇を反映し、地価の大幅な上昇は見込み難い。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＨＴＲ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区西新橋１丁目１０４番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	980万8,182 円／平米 3,242万5,850 円／坪
推定価格 平米 坪	958万3,995 円／平米 3,168万4,687 円／坪
標準価格 平米 坪	902万4,477 円／平米 2,983万4,921 円／坪
査定価格 平米 坪	920万 円／平米 3,041万5,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	622 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	24 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＵＥＨ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区西新橋１丁目１０４番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,142万8,240 円／平米 3,778万1,761 円／坪
推定価格 平米 坪	1,153万1,094 円／平米 3,812万1,797 円／坪
標準価格 平米 坪	891万1,201 円／平米 2,946万431 円／坪
査定価格 平米 坪	909万 円／平米 3,005万1,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＨＴＲ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区西新橋１丁目１０４番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,174万400 円／平米 3,881万3,762 円／坪
推定価格 平米 坪	1,089万8,813 円／平米 3,603万1,476 円／坪
標準価格 平米 坪	902万2,196 円／平米 2,982万7,380 円／坪
査定価格 平米 坪	920万 円／平米 3,041万5,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＡＢＲ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区西新橋１丁目１０４番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	868万7,352 円／平米 2,872万386 円／坪
推定価格 平米 坪	905万4,549 円／平米 2,993万4,339 円／坪
標準価格 平米 坪	879万824 円／平米 2,906万2,464 円／坪
査定価格 平米 坪	897万 円／平米 2,965万4,820 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	73 ％
基準容積率	496 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＡＢＲ（公）０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区西新橋１丁目１０４番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,095万982 円／平米 3,620万3,946 円／坪
推定価格 平米 坪	1,099万4,352 円／平米 3,634万7,328 円／坪
標準価格 平米 坪	902万6,562 円／平米 2,984万1,814 円／坪
査定価格 平米 坪	921万 円／平米 3,044万8,260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	75 ％
基準容積率	513 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情