路線価 (2023) 東京都港区新橋6-17-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 港区東京都港区新橋６丁目１７番３
価格時点	2023 年
駅名	御成門駅 から 290m
路線価
1坪当たり	1坪 753万7,680 円
1平米当たり	1平米 228万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	2億5,100万 円 (85 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 975万2,700 円 1平米 295万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	2億4,700万 円 (85 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 962万460 円／坪 1平米 291万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は浜松町・新橋・御成門駅周辺の幹線道路背後の普通商業地域で、需要者は自社ビル目的の外、投資目的の投資家や不動産業者等も見られる。事務所等の賃貸市場については軟調な一方、都心エリアの不動産を求める富裕層の需要は強く、売買市場においては、新型コロナの影響は見られないなど、賃貸市場とは異なった動きが見られる。そのため、土地単価で１㎡当たり２００～３００万円が取引価格水準であるが、それ以上の買い進み事例も少なくない。 (2) 同一需給圏は新橋地区を中心とした港区内の商業地域である。中小規模の事務所ビルを中心に形成されており、需要者の中心は投資目的の不動産業者や事業会社のほか、自社ビル建設目的の法人である。事務所等の賃貸市場についてはやや軟調な一方、都心エリアの不動産を求める富裕層等の需要は強く、売買市場における不動産投資需要は堅調である。土地の中心価格帯は１㎡当たり３００万円前後と思料するが、画地規模によっては大きく乖離する場合もある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 需要者は賃貸収益獲得目的の各種投資家のほか、自社ビル建設を目論む各種事業法人も想定されることから実証的な比準価格の信頼性は高い。一方で、収益価格も収益性を反映した理論的な価格であり、こちらも一定の説得力を有する。よって、比準価格と収益価格を関連付け、さらに、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 投資目的のみならず自社ビル所有目的の取引も認められることから、実証的な比準価格の信頼性は高い。一方で、収益価格は賃貸市場の動向を反映した投資採算性に着目した理論的な価格で、想定要素は介在するものの一定の説得力を有する。よって、市場性に基づいた比準価格を中心に投資採算性を反映した収益価格を関連付けて、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	御成門駅　北東方
距離	290 m
土地の状態
土地面積	25.7 坪 (85 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗、事務所兼住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中小規模の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	16.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	港区東京都港区新橋６丁目１７番３
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	60 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	14 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６．８ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模の事務所ビルのほか、一部共同住宅や店舗等も見られる商業地域であるが、地域要因に特段の変動要因は認められず、今後も現状を維持していくものと予測する。 (2)中小規模の事務所ビルが多い商業地域として成熟しており、地域要因に特段の変動要因は認められず、今後も現状を維持していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,021万5,540 円 1平米 309万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,018万2,480 円 1平米 308万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,021万5,540円 1平米 309万円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2022年	1坪 942万2,100円 1平米 285万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,018万2,480円 1平米 308万円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2019年	1坪 942万2,100円 1平米 285万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下で、各種政策の効果もあって、景気が持ち直していくことが期待されるが、物価上昇や金融資本市場の変動リスクに留意を要する。 (2)世界的な金融引締めやインフレ進行等により先行きに対する不透明感が残る市場であるが、優良物件に対する需要は堅調である。
地域要因
(1)中小のビルが多い普通商業地域であり、大きな変動は見られない。賃貸市場は軟調だが、売買市場での富裕層等の取得意欲は強い。 (2)中小規模な事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であり、地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＹＡＳ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区新橋６丁目１７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	367万3,210 円／平米 1,214万3,632 円／坪
推定価格 平米 坪	341万7,565 円／平米 1,129万8,470 円／坪
標準価格 平米 坪	314万1,144 円／平米 1,038万4,622 円／坪
査定価格 平米 坪	314万 円／平米 1,038万840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＷＴＮ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区新橋６丁目１７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	397万432 円／平米 1,312万6,248 円／坪
推定価格 平米 坪	404万9,841 円／平米 1,338万8,774 円／坪
標準価格 平米 坪	300万2,106 円／平米 992万4,962 円／坪
査定価格 平米 坪	300万 円／平米 991万8,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	35.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＭＳＫ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区新橋６丁目１７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	317万2,993 円／平米 1,048万9,915 円／坪
推定価格 平米 坪	320万4,101 円／平米 1,059万2,758 円／坪
標準価格 平米 坪	318万4,991 円／平米 1,052万9,580 円／坪
査定価格 平米 坪	318万 円／平米 1,051万3,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	87 ％
基準容積率	292 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＩＲＳ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区新橋６丁目１７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	341万1,965 円／平米 1,127万9,956 円／坪
推定価格 平米 坪	265万6,084 円／平米 878万1,014 円／坪
標準価格 平米 坪	303万2,059 円／平米 1,002万3,987 円／坪
査定価格 平米 坪	303万 円／平米 1,001万7,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情