路線価 (2023) 東京都港区赤坂2-701-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 港区東京都港区赤坂２丁目７０１番１
価格時点	2023 年
駅名	溜池山王駅 から 180m
路線価
1坪当たり	1坪 786万8,280 円
1平米当たり	1平米 238万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	6億4,500万 円 (213 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,001万7,180 円 1平米 303万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	6億4,300万 円 (213 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 998万4,120 円／坪 1平米 302万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主として港区の繁華な商業地域の背後にある商業地域等である。需要者の中心は投資目的の不動産会社、投資ファンド等である。賃貸市場は弱含んでいるが、投資需要は旺盛であり、駅にも近い立地条件等を勘案すると、地価は緩やかな上昇基調にある。市場の中心価格帯は規模により異なるが、土地価格総額で５～１０億円程度であると思料される。 (2) 同一需給圏は港区及び周辺区において中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。緩和的な金融政策が不動産投資を下支えしており、コロナ禍に端を発した経済環境の変調やオフィス市況等の悪化が及ぼす地価への影響を限定的なものに留めている。需要の中心価格帯は、標準規模の土地で１，０００万円／坪程度、総額は６億円台半ば程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例により試算されたものであり、試算の過程は的確であることから不動産市場の実態を反映した説得力の高い価格であると判断される。収益価格は対象標準地上に最有効使用の建物の建設・賃貸を想定し試算したものであり、対象標準地の収益性を反映した説得力の高い価格であると判断される。本件においては両試算価格を関連付け、さらに代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 需要者には、不動産投資ファンド、不動産会社のほか一般事業法人等が想定される。この様な需要者は不動産の収益性や機会費用を重視するほか、代替・競争不動産の実際の取引価格にも着目する。比準価格は実際の取引価格を基礎とする実証的な価格である。収益価格は建物を建築のうえ賃貸運用することを前提とした収益性を反映した価格である。本件では、比準価格と収益価格とを関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	溜池山王駅北西方
距離	180 m
土地の状態
土地面積	64.4 坪 (213 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗、事務所兼住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	9.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	港区東京都港区赤坂２丁目７０１番１
標準地の範囲
東	20 m
西	30 m
南	150 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	17 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	９．７ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄駅に近く、繁華な商業地域及び幹線道路背後に位置する店舗、事務所が多い商業地域として、現状を維持すると予測する。 (2)当該地域は、高層の事務所ビルや店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。地域的特性に特段の変動は認められず、当面は現状と同様の状態で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,084万3,680 円 1平米 328万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,051万3,080 円 1平米 318万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,084万3,680円 1平米 328万円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 981万8,820円 1平米 297万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,051万3,080円 1平米 318万円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2019年	1坪 981万8,820円 1平米 297万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)我国の景気は緩やかに持ち直しており、先行きについてもウィズコロナの下で各種政策の効果もあって持ち直していくことが期待される。 (2)オフィス市況はコロナ禍以降、弱含んでいるが、緩和的金融政策の下支え等の下、国内外の投資家の優良物件に対する需要は堅調である。
地域要因
(1)賃貸市場はやや弱含んでいる一方で、不動産投資需要は旺盛であり、地価は緩やかな上昇基調にて推移している。 (2)本標準地は中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域に所在する。地域要因に特段の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＵＥＨ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区赤坂２丁目７０１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	303万1,360 円／平米 1,002万1,676 円／坪
推定価格 平米 坪	304万3,485 円／平米 1,006万1,761 円／坪
標準価格 平米 坪	325万5,064 円／平米 1,076万1,242 円／坪
査定価格 平米 坪	326万 円／平米 1,077万7,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	440 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＵＥＨ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区赤坂２丁目７０１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	283万6,488 円／平米 937万7,429 円／坪
推定価格 平米 坪	284万4,997 円／平米 940万5,560 円／坪
標準価格 平米 坪	325万1,425 円／平米 1,074万9,211 円／坪
査定価格 平米 坪	325万 円／平米 1,074万4,500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	651 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＷＴＮ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区赤坂２丁目７０１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	263万9,020 円／平米 872万4,600 円／坪
推定価格 平米 坪	272万3,469 円／平米 900万3,789 円／坪
標準価格 平米 坪	329万7,178 円／平米 1,090万470 円／坪
査定価格 平米 坪	330万 円／平米 1,090万9,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＨＴＲ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区赤坂２丁目７０１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	408万124 円／平米 1,348万8,890 円／坪
推定価格 平米 坪	340万3,437 円／平米 1,125万1,763 円／坪
標準価格 平米 坪	350万1,478 円／平米 1,157万5,886 円／坪
査定価格 平米 坪	350万 円／平米 1,157万1,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＡＢＲ（公）０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区赤坂２丁目７０１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	242万8,305 円／平米 802万7,976 円／坪
推定価格 平米 坪	250万1,154 円／平米 826万8,815 円／坪
標準価格 平米 坪	331万7,180 円／平米 1,096万6,597 円／坪
査定価格 平米 坪	332万 円／平米 1,097万5,920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	14.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情