路線価 (2023) 東京都港区白金1-339-13外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 港区東京都港区白金１丁目３３９番１３外
価格時点	2023 年
駅名	白金高輪駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 456万2,280 円
1平米当たり	1平米 138万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	10億7,000万 円 (495 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 714万960 円 1平米 216万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	10億7,000万 円 (495 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 714万960 円／坪 1平米 216万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、白金・高輪を中心とする高層店舗付共同住宅が建築可能な圏域と判定される。主な需要者は、開発目的の不動産業者や投資ファンド等が想定される。需要の中心となる価格帯は、５００㎡程度の土地で１㎡当たり２００～２５０万円程度と推測される。都心好立地のマンション需要は旺盛であり、地下鉄延伸計画や道路拡幅整備による更なる利便性の向上が見込まれる地域にあって、これら将来性期待も加わり地価は上昇傾向で推移している。 (2) 同一需給圏は、白金・高輪地区を中心とする高層の店舗付共同住宅が建築可能な地域と判定。主な需要者は、開発目的の不動産業者や投資法人等が想定される。近年、周辺地域では再開発でタワーマンションが増加している中で白金高輪から恵比寿までを結ぶ都市計画道路事業も進展していることから住宅需要は今後も高まることが予想される。需要の中心となる価格帯は、土地のみの総額で規模によりバラツキがあるが１０～２５億円程度の水準にあると思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は代替競争関係にある規範性の高い取引事例との比較から求められた昨今の市場性を反映した価格である。一方、収益価格は想定要素を含むものの不動産賃貸事業に基づく収益性・投資採算性を反映した価格である。標準地にかかる主たる需要者はいずれの価格も重視して取引を行うことから、両価格は説得力を有すると判断される。従って、本件では、比準価格及び収益価格を関連付け、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域はマンションや店舗併用住宅等が建ち並ぶ地域であり比準価格は市場の実勢を反映した価格である。一方、収益価格は賃貸マンション想定し、賃料収入から対象標準地にアプローチした理論的価格である。市場参加者である不動産業者等は収益性を重視するが売買する際の市場価値も同等に重視して取引意思を決定することから、本件では比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	白金高輪駅西方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	149.7 坪 (495 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	港区東京都港区白金１丁目３３９番１３外
標準地の範囲
東	50 m
西	75 m
南	0 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	30 m
面積	480 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	１０．９ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中高層共同住宅のほか店舗兼住宅も見られる近隣商業地域であるが、前面都道の拡幅整備や南北線の延伸が実現すれば今後は更なる利便性の向上が期待され、居住人口の増加や低層階店舗需要の増大が予測される。 (2)共同住宅や店舗併用住宅等が多い地域である。周辺では再開発事業が活発に行われており、地下鉄の品川駅延伸計画、都市計画道路（白金２～６丁目）の事業決定を受けて今後も更に発展していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 783万5,220 円 1平米 237万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 766万9,920 円 1平米 232万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 783万5,220円 1平米 237万円
前年から次年への変動率 4.9 ％
2022年	1坪 681万360円 1平米 206万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 766万9,920円 1平米 232万円
前年から次年への変動率 4.9 ％
2019年	1坪 681万360円 1平米 206万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)世界的なインフレ等による家計や企業、ひいてはオフィス需要への影響が懸念されるが、不動産投資は堅調で取引利回りは低下傾向にある。 (2)ウィズコロナの下で景気は持ち直しの動きが見られる。物価上昇や金融緩和政策が続く中で地価は全般的に上昇傾向にある。
地域要因
(1)白金高輪駅に近い近隣商業地域で、品川駅までの地下鉄延伸計画や前面都道拡幅整備の進捗により、今後は更なる利便性や地域環境向上が期待される。 (2)白金高輪駅から徒歩圏内の地域である。周辺の再開発や地下鉄延伸の事業計画が進展する中で地価は上昇基調で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変化はなく、個別的要因に影響を及ぼす需要者の選好にも特段の変化は見られない。 (2)個別的要因に特段の変化は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＵＥＨ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区白金１丁目３３９番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	193万7,989 円／平米 640万6,992 円／坪
推定価格 平米 坪	190万9,489 円／平米 631万2,771 円／坪
標準価格 平米 坪	234万8,695 円／平米 776万4,786 円／坪
査定価格 平米 坪	240万 円／平米 793万4,400 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＵＥＨ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区白金１丁目３３９番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	183万6,455 円／平米 607万1,320 円／坪
推定価格 平米 坪	199万9,275 円／平米 660万9,603 円／坪
標準価格 平米 坪	231万9,345 円／平米 766万7,755 円／坪
査定価格 平米 坪	237万 円／平米 783万5,220 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＷＴＮ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区白金１丁目３３９番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	126万4,284 円／平米 417万9,723 円／坪
推定価格 平米 坪	130万9,798 円／平米 433万192 円／坪
標準価格 平米 坪	217万5,744 円／平米 719万3,010 円／坪
査定価格 平米 坪	222万 円／平米 733万9,320 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	212 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＷＴＮ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区白金１丁目３３９番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	226万7,246 円／平米 749万5,515 円／坪
推定価格 平米 坪	231万1,270 円／平米 764万1,059 円／坪
標準価格 平米 坪	227万9,359 円／平米 753万5,561 円／坪
査定価格 平米 坪	232万 円／平米 766万9,920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＦＪＮ（公）０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都港区白金１丁目３３９番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	204万7,358 円／平米 676万8,566 円／坪
推定価格 平米 坪	224万2,767 円／平米 741万4,588 円／坪
標準価格 平米 坪	231万9,304 円／平米 766万7,619 円／坪
査定価格 平米 坪	237万 円／平米 783万5,220 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	279 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情