路線価 (2023) 東京都新宿区高田馬場1-182-32外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 新宿区東京都新宿区高田馬場１丁目１８２番３２外
価格時点	2023 年
駅名	高田馬場駅 から 390m
路線価
1坪当たり	1坪 201万6,660 円
1平米当たり	1平米 61万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1億6,300万 円 (205 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 262万1,658 円 1平米 79万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1億6,300万 円 (205 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 262万1,658 円／坪 1平米 79万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主としてＪＲ山手線等沿線の各駅を最寄り駅とする新宿区を中心に隣接区に存する住宅地域である。需要者は区内を中心に周辺地域に居住する富裕層、買換取得者層等のほか交通、生活利便性に富む立地条件に着目した不動産業者、投資家等である。当該地域は駅近の生活利便性に富む住宅地域で市場参加者の選好性は高い。市場での中心価格帯は画地規模により様々であるが、土地５～６千万円程度、新築戸建７～８千万円台。 (2) 同一需給圏は新宿区の北部、山手線「高田馬場」副都心線「西早稲田」駅から徒歩圏に位置する住宅地域と判定した。需要者は区内及び周辺区居住の個人が中心となるが、都心立地等交通利便性にも優れておりアパート等の賃貸需要も安定した地域であり投資目的の国内外の個人投資家等も挙げられる。居住用土地取引の中心は面積５０㎡～７０㎡、総額５０００～７０００万円程度、賃貸アパート用地は２００～３００㎡、総額１．５～３億円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏内の類似地域等において自用目的の取引が主で信頼性の高い多数の取引事例を収集し得た。一方、収益価格は行政的条件の制約もありやや低位に試算された。当該地域は収益物件も介在するものの自用目的取引が中心の住宅地域に存するため収益性より居住の快適性を重視する傾向が強い。よって、本件では市場参加者の意思決定要因を勘案のうえ、市場実勢を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を参酌して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は高田馬場駅等を最寄とする規範性の高い取引事例を選択し比準した価格を比較考量して求めており市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は中長期的に安定的と認められる純収益を還元利回りで還元して求めた価格で収益性を反映した価格である。上述の通り自己居住目的の需要が中心であると判断されることから、比準価格を標準とし収益価格を比較考量して、指定基準地との検討を踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	高田馬場駅南東方
距離	390 m
土地の状態
土地面積	62 坪 (205 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新宿区東京都新宿区高田馬場１丁目１８２番３２外
標準地の範囲
東	70 m
西	60 m
南	60 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	14.5 m
面積	205 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位：北、３．７ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅、マンション等が建ち並ぶ生活利便性に富む住宅地域であり、特段の変動要因はなく今後とも概ね現状を維持して推移するものと予測される。 (2)一般住宅、低層共同住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地域要因に変化を及ぼす要因は特になく、今後も当面は現状を維持して推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 274万674 円 1平米 82万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 270万1,002 円 1平米 81万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 274万674円 1平米 82万9,000円
前年から次年への変動率 4.6 ％
2022年	1坪 250万5,948円 1平米 75万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 270万1,002円 1平米 81万7,000円
前年から次年への変動率 4.6 ％
2019年	1坪 250万5,948円 1平米 75万8,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直している。区内不動産市場はウィズコロナの下で各種政策の効果もあって上昇基調で推移。 (2)金融緩和継続を背景に不動産市場は底堅い動きが継続していたが、世界的な金融引締め、物価高、ウィズコロナの下で不透明感がでてきている。
地域要因
(1)駅近の住宅地域で立地優位性、稀少性から需要は堅調に推移しており上昇基調で推移。 (2)高田馬場駅徒歩圏、都心立地の交通利便性が高い成熟した住宅地域であり、底堅い住宅需要がある。地価は上昇基調が継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動要因は特にない。代替競争関係にある不動産と比較した競争力は普通である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５６公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区高田馬場１丁目１８２番３２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	65万5,308 円／平米 216万6,448 円／坪
推定価格 平米 坪	78万2,515 円／平米 258万6,995 円／坪
標準価格 平米 坪	78万2,515 円／平米 258万6,995 円／坪
査定価格 平米 坪	78万3,000 円／平米 258万8,598 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０２公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区高田馬場１丁目１８２番３２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	60万9,122 円／平米 201万3,757 円／坪
推定価格 平米 坪	71万3,101 円／平米 235万7,512 円／坪
標準価格 平米 坪	77万6,798 円／平米 256万8,094 円／坪
査定価格 平米 坪	77万7,000 円／平米 256万8,762 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	3.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５１公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区高田馬場１丁目１８２番３２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	80万7,792 円／平米 267万560 円／坪
推定価格 平米 坪	79万7,021 円／平米 263万4,951 円／坪
標準価格 平米 坪	89万1,522 円／平米 294万7,372 円／坪
査定価格 平米 坪	89万2,000 円／平米 294万8,952 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０４公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区高田馬場１丁目１８２番３２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	81万8,157 円／平米 270万4,827 円／坪
推定価格 平米 坪	80万4,783 円／平米 266万613 円／坪
標準価格 平米 坪	86万4,429 円／平米 285万7,802 円／坪
査定価格 平米 坪	86万4,000 円／平米 285万6,384 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情