路線価 (2023) 東京都新宿区南元町4-49 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 新宿区東京都新宿区南元町４番４９
価格時点	2023 年
駅名	信濃町駅 から 420m
路線価
1坪当たり	1坪 271万920 円
1平米当たり	1平米 82万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (2199 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 479万3,700 円 1平米 145万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (2199 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 479万3,700 円／坪 1平米 145万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は新宿区及び隣接区等の都心エリアにあってマンション開発が可能な大規模画地を擁する住宅地域で、需要者の中心はマンション開発業者である。圏内は居住環境と利便性に優れ高所得層を中心にマンション需要は根強いが、開発に適した素地の供給は限定的である。なお、マンション開発素地は規模や立地条件等による個別性が強いため、市場での需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は新宿及び隣接区内・山手線内を中心とする中高層共同住宅が建ち並ぶ住宅地域と判定した。主たる需要者は分譲マンション開発を目的とする大手不動産業者が中心となる。旺盛な需要に対し供給は限定的で、分譲マンション用地の需要は逼迫している状態が継続しており、地価は上昇傾向が継続している。分譲マンション用地の価格は地域性、規模、形状、容積率等により価格に幅があるが、当該地域の取引の中心は㎡単価で１３０～１５０万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 需要者は分譲マンションの投資採算性を重視して意思決定を行う傾向が強く、開発法による価格はこの意思決定過程を顕現し説得力を有する。一方で比準価格は現実の市場での取引事例を根拠に、近時のマンション市況や立地の希少性等も反映し実証性が高い。以上より両価格は同等の規範性を有すると判断されることからこれらを関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏の類似地域内に位置する規範性の高い取引事例を比準した価格を比較考量して求めており市場性を反映した価格である。開発法による価格は分譲マンション開発を想定した事業収支から求めた価格で投資採算性を重視したデベロッパーの視点に基づいた価格である。上述の通り開発事業目的の需要が中心であると判断されることから、開発法による価格をやや重視し比準価格を比較考量して、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	信濃町駅北東方
距離	420 m
土地の状態
土地面積	665.2 坪 (2199 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層のマンションが多く建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	四方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	244 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新宿区東京都新宿区南元町４番４９
標準地の範囲
東	70 m
西	60 m
南	40 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	70 m
面積	2100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	244 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因及び標準的使用に特に変化はなく現状維持で推移するものと予測する。 (2)中高層の共同住宅が多く建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、地域要因に変化を及ぼす要因は特になく、今後も当面は現状を維持して推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 476万640 円 1平米 144万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 476万640 円 1平米 144万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 476万640円 1平米 144万円
前年から次年への変動率 5.1 ％
2022年	1坪 456万2,280円 1平米 138万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 476万640円 1平米 144万円
前年から次年への変動率 5.1 ％
2019年	1坪 456万2,280円 1平米 138万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新宿区の人口はここ一年はおおむね増加傾向にある。新設住宅着工戸数は経済活動の正常化に伴い回復傾向にある。 (2)金融緩和継続を背景に不動産市場は底堅い動きが継続していたが、世界的な金融引締め、物価高、ウィズコロナの下で不透明感がでてきている。
地域要因
(1)特筆すべき変動は無い。都心区の分譲マンション販売価格は依然高水準だがやや頭打ち感も見られる。 (2)信濃町徒歩圏、中高層共同住宅が建ち並ぶ都心部の住宅地域であり、底堅い住宅需要がある。地価は上昇基調が継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動要因は特にない。代替競争関係にある不動産と比較した競争力は普通である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０１公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区南元町４番４９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	66万1,730 円／平米 218万7,679 円／坪
推定価格 平米 坪	67万2,318 円／平米 222万2,683 円／坪
標準価格 平米 坪	132万6,071 円／平米 438万3,991 円／坪
査定価格 平米 坪	142万 円／平米 469万4,520 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０３公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区南元町４番４９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	127万9,790 円／平米 423万986 円／坪
推定価格 平米 坪	137万6,785 円／平米 455万1,651 円／坪
標準価格 平米 坪	138万7,888 円／平米 458万8,358 円／坪
査定価格 平米 坪	149万 円／平米 492万5,940 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１４公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区南元町４番４９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	62万2,161 円／平米 205万6,864 円／坪
推定価格 平米 坪	62万9,627 円／平米 208万1,547 円／坪
標準価格 平米 坪	104万9,378 円／平米 346万9,244 円／坪
査定価格 平米 坪	112万 円／平米 370万2,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	６２公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区南元町４番４９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	131万912 円／平米 433万3,875 円／坪
推定価格 平米 坪	125万4,555 円／平米 414万7,559 円／坪
標準価格 平米 坪	156万4,283 円／平米 517万1,520 円／坪
査定価格 平米 坪	167万 円／平米 552万1,020 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	316 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	北西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	６２公０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区南元町４番４９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	90万6,976 円／平米 299万8,463 円／坪
推定価格 平米 坪	89万580 円／平米 294万4,257 円／坪
標準価格 平米 坪	145万9,967 円／平米 482万6,651 円／坪
査定価格 平米 坪	156万 円／平米 515万7,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	192 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	4.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情