路線価 (2023) 東京都新宿区新宿2-78-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 新宿区東京都新宿区新宿２丁目７８番１外
価格時点	2023 年
駅名	新宿三丁目駅 から 220m
路線価
1坪当たり	1坪 1,527万3,720 円
1平米当たり	1平米 462万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月11日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (886 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,996万8,240 円 1平米 604万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (886 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,996万8,240 円／坪 1平米 604万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、新宿区を中心とする都心区に存する店舗、事務所等が建ち並ぶ繁華性の高い商業地域である。需要者の中心は、収益物件の開発を目的とするディベロッパー、投資家である。新宿通り沿いは、稀少性が高いため投資需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は、物件規模等の個別性を反映して様々で有り、見出しづらい。 (2) 同一需給圏はＪＲ新宿駅を中心とした新宿区のほか、周辺隣接区及び都心区において中高層の店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域であり、広域的である。需要者は自用又は賃貸目的の法人や投資法人が中心と考えられる。商業地としての稀少性から需要は根強いが、供給は少なく、取引はやや停滞気味である。物件ごとの個別性を反映して取引の個別性が強く、取引の中心となる価格帯は見出しづらい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 新宿三丁目駅に近い新宿通り沿いに店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域で、取引意思決定においては、取引価格による実証性と、投資採算としての収益性がともに重視される。両試算価格ともに適切な資料をもとに判定がなされていることから、比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は敷地規模及び街路条件を重視して収集した取引事例によって試算しており市場性を的確に反映している。これに対し、収益価格は収益性を反映しており、比準価格との開差は極めて小さい。近隣地域は中高層の店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域であり、取引に当たっては市場性と収益性を同時に考慮すると考えられる。したがって、比準価格と収益価格を関連づけ、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新宿三丁目駅　東方
距離	220 m
土地の状態
土地面積	268 坪 (886 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の店舗ビルが多い繁華な商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新宿区東京都新宿区新宿２丁目７８番１外
標準地の範囲
東	150 m
西	15 m
南	15 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	30 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	２２ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は中高層の店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域である。地域要因に変動を及ぼす格別の変動要因はなく、当分は現状維持と予測する。 (2)近隣地域は新宿通り沿いに中高層の店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域として熟成している。環状５の１号線の開通以外地域要因に特段の変動はなく、今後当分の間は現状のまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2,102万6,160 円 1平米 636万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2,089万3,920 円 1平米 632万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2,102万6,160円 1平米 636万円
前年から次年への変動率 5.6 ％
2022年	1坪 1,891万320円 1平米 572万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2,089万3,920円 1平米 632万円
前年から次年への変動率 5.6 ％
2019年	1坪 1,891万320円 1平米 572万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)不動産市場は堅調に推移しているが、世界的な金利上昇・資源価格の高騰等に加え、国内金融緩和も転換の動きが見られ、今後の動向に留意を要する。 (2)地価水準は上昇傾向にあるが、物価高や金融情勢、海外情勢等の状況から今後の見通しは不透明である。
地域要因
(1)幹線道路沿いの商業地は稀少性が高く投資需要は堅調である。周辺に位置する環状第５の１号線が開通し、交通アクセスが強化された。 (2)新宿通り沿いに中高層の店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域である。千駄ヶ谷ぎょえんトンネルを含む環状５の１号線が開通した。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。代替不動産との競争力は普通であり、変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５３公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区新宿２丁目７８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	519万9,217 円／平米 1,718万8,611 円／坪
推定価格 平米 坪	534万4,795 円／平米 1,766万9,892 円／坪
標準価格 平米 坪	638万5,657 円／平米 2,111万982 円／坪
査定価格 平米 坪	632万 円／平米 2,089万3,920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５６公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区新宿２丁目７８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	541万4,165 円／平米 1,789万9,229 円／坪
推定価格 平米 坪	522万8,536 円／平米 1,728万5,540 円／坪
標準価格 平米 坪	640万7,520 円／平米 2,118万3,261 円／坪
査定価格 平米 坪	634万 円／平米 2,096万40 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	35 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第５種中高層階住
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１５公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都新宿区新宿２丁目７８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	656万8,727 円／平米 2,171万6,211 円／坪
推定価格 平米 坪	586万5,758 円／平米 1,939万2,196 円／坪
標準価格 平米 坪	686万536 円／平米 2,268万932 円／坪
査定価格 平米 坪	679万 円／平米 2,244万7,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５１公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都新宿区新宿２丁目７８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	702万312 円／平米 2,320万9,151 円／坪
推定価格 平米 坪	677万9,616 円／平米 2,241万3,410 円／坪
標準価格 平米 坪	622万5,543 円／平米 2,058万1,645 円／坪
査定価格 平米 坪	616万 円／平米 2,036万4,960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	６７公０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都新宿区新宿２丁目７８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	551万3,865 円／平米 1,822万8,838 円／坪
推定価格 平米 坪	569万7,846 円／平米 1,883万7,079 円／坪
標準価格 平米 坪	638万7,720 円／平米 2,111万7,802 円／坪
査定価格 平米 坪	632万 円／平米 2,089万3,920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情