路線価 (2023) 東京都新宿区西新宿1-7-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 新宿区東京都新宿区西新宿１丁目７番３
価格時点	2023 年
駅名	新宿駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 5,187万1,140 円
1平米当たり	1平米 1,569万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (1092 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6,810万3,600 円 1平米 2,060万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (1092 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6,810万3,600 円／坪 1平米 2,060万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は都心区の主要ターミナル駅周辺の高度商業地域で、需要者の中心は大手の事業法人や内外の機関投資家、不動産投資法人である。依然としてオフィス等の賃貸市場は弱含みとなっており取引市場もやや停滞気味だが、長らく緩和的な金融環境が継続してきたため開発適地や投資適格物件に対する需要は底固く推移している。なお、画地規模や取引態様の個別性が強いため、市場での需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏はＪＲ新宿駅のほか都内ターミナル駅前等の繁華性が高く業務性に優れた高層店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域で、広域的である。需要者は自用又は賃貸目的の法人や投資法人が中心と考えられる。商業地としての稀少性が極めて高く投資需要は根強いが、供給は少なく、取引はやや停滞気味である。物件ごとの個別性を反映して取引の個別性が強く、取引の中心となる価格帯は見出しづらい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 需要者は投資採算性や収益性を重視して意思決定を行う傾向が強く、将来の収益予測に限界はあるものの収益価格の説得性が認められる。一方で比準価格は現実の市場で成立した取引事例を根拠に、需要者が求める収益性等の視点も反映し実証性が高い。以上より比準価格を標準に収益価格も比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は地価水準を考慮して他区の取引事例も採用して試算しており市場性を的確に反映している。これに対し、収益価格は収益性を反映しており、比準価格との開差は小さい。近隣地域は新宿駅西口駅前広場に面した商業地域であり、取引に当たっては市場性と収益性を同時に考慮すると考えられる。したがって、比準価格を重視した上で収益価格を比較考量し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新宿
距離	0 m
土地の状態
土地面積	330.3 坪 (1092 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	1000 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B5
周辺の利用状況	高層の事務所ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	1000 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新宿区東京都新宿区西新宿１丁目７番３
標準地の範囲
東	0 m
西	0 m
南	150 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	45 m
面積	1100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	駅前広場
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	1000 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	1000 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)標準的使用に変化は無いが、今後は近接する新宿駅西口地区の再開発の影響を受けるものと予測する。 (2)新宿駅西口駅前広場に接面する稀少性が極めて高い高度商業地域である。新宿駅周辺では再開発計画があることから、今後は発展的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7,339万3,200 円 1平米 2,220万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7,207万800 円 1平米 2,180万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7,339万3,200円 1平米 2,220万円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 6,678万1,200円 1平米 2,020万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7,207万800円 1平米 2,180万円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 6,678万1,200円 1平米 2,020万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新宿区の人口はここ一年はおおむね増加傾向にある。投資用不動産の取引利回りは依然として低下傾向にある。 (2)地価水準は上昇傾向にあるが、物価高や金融情勢、海外情勢等の状況から今後の見通しは不透明である。
地域要因
(1)オフィス賃料は下落傾向にあるが、新宿駅西口地区の再開発計画が稼働しており将来の期待性が高まりつつある。 (2)ビルの建替えや土地区画整理事業による整備が進められているほか、令和４年１１月に南側隣地が都道区域に編入された。
個別的要因	(1)南側隣地が都道に編入され駅前広場（駐車場出入口）として整備される予定。当面の工事期間中は特に個別的要因に影響は無いとみられる。 (2)南側隣地が都道区域に編入されたが未だ供用開始はされておらず、個別的要因の変動はないものと判断した。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	６８公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区西新宿１丁目７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,393万6,989 円／平米 4,607万5,686 円／坪
推定価格 平米 坪	1,882万4,226 円／平米 6,223万2,891 円／坪
標準価格 平米 坪	2,057万2,925 円／平米 6,801万4,090 円／坪
査定価格 平米 坪	2,160万 円／平米 7,140万9,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	900 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	６８公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区西新宿１丁目７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2,074万1,034 円／平米 6,856万9,858 円／坪
推定価格 平米 坪	2,031万4,583 円／平米 6,716万11 円／坪
標準価格 平米 坪	2,116万1,024 円／平米 6,995万8,345 円／坪
査定価格 平米 坪	2,220万 円／平米 7,339万3,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	南東
側道幅員2	5.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	６８公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区西新宿１丁目７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,560万9,963 円／平米 5,160万6,538 円／坪
推定価格 平米 坪	1,576万6,063 円／平米 5,212万2,604 円／坪
標準価格 平米 坪	2,113万4,133 円／平米 6,986万9,444 円／坪
査定価格 平米 坪	2,220万 円／平米 7,339万3,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	1000 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１―公５取５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都新宿区西新宿１丁目７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2,376万575 円／平米 7,855万2,461 円／坪
推定価格 平米 坪	2,828万6,399 円／平米 9,351万4,835 円／坪
標準価格 平米 坪	2,104万6,428 円／平米 6,957万9,491 円／坪
査定価格 平米 坪	2,210万 円／平米 7,306万2,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	1300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	36.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	36.5 m
側道方位2	北
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市再生特区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＴＫ１ー公５取８ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都新宿区西新宿１丁目７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2,920万9,334 円／平米 9,656万6,058 円／坪
推定価格 平米 坪	3,013万4,247 円／平米 9,962万3,821 円／坪
標準価格 平米 坪	2,152万4,462 円／平米 7,115万9,871 円／坪
査定価格 平米 坪	2,260万 円／平米 7,471万5,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等3
特別な事情