路線価 (2023) 東京都新宿区西新宿2-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 新宿区東京都新宿区西新宿２丁目６番
価格時点	2023 年
駅名	新宿駅 から 640m
路線価
1坪当たり	1坪 3,051万4,380 円
1平米当たり	1平米 923万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (14445 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4,231万6,800 円 1平米 1,280万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月11日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (14445 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4,231万6,800 円／坪 1平米 1,280万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は都心五区を中心とする高層のビルが建ち並ぶ高度商業地域である。需要者の中心は資金力のある大手不動産事業者、海外を含む機関投資家、上場企業、Ｊ－ＲＥＩＴ等である。賃貸市場では新型コロナウイルス禍でも、好立地でグレードの高い築浅ビルの賃貸需要は安定的であるが、賃料水準は若干不安定要素を有する。取引される価格帯（総額）は、取引される画地規模が様々であるため、土地建物で数１０億円～数百億円以上とかなりの幅がある。 (2) 同一需給圏は、都心区で代表的な事務所環境を有する超高層の店舗事務所等が建ち並ぶ高度商業地域である。需要者の中心は、収益物件の開発を目的とする投資家であるが、投資額が多額となるため参加者は大手に限定される。賃貸市場は依然不安定な状況にあるが、投資需要は堅調であることから、地価は安定している。取引における価格帯は規模等に応じて様々であり、個別物件により異なるのが現状である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例は、同一需給圏内である新宿区、港区、中央区の高度商業地から選択しており、類似性が高い。需要者は投資を目的とする不動産会社やファンド、ＲＥＩＴ等が中心で通常は収益採算性が意思決定に際し最も重視されると思われるが、最近の資金調達環境の状況等から、周辺の市場取引価格を重要視して意思決定を行うケースがより多く見られる。従って取引市場の実勢を示す比準価格と収益価格をほぼ同程度重視して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 超高層事務所が建ち並ぶ高度商業地域で、取引意思決定においては、取引価格による実証性と投資採算としての収益性がともに重視される。比準価格は広域的に都心高度商業地の取引事例を採用し、収益価格の還元利回りは不動産投資市場の実態を踏まえて査定した。両試算価格ともに適切な資料をもとに判定しており、比準価格と収益価格を関連づけ、対象標準地の推移を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新宿駅　西方
距離	640 m
土地の状態
土地面積	4369.3 坪 (14445 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	1000 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所、店舗兼公会堂等
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	52F
地下階数	B4
周辺の利用状況	高層店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ中心的商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	四方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	特定街区（特定街区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	1090 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新宿区東京都新宿区西新宿２丁目６番
標準地の範囲
東	200 m
西	150 m
南	200 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	超高層店舗事務所地
画地の形状等
間口	95 m
奥行き	150 m
面積	14000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	４０ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	特定街区（特定街区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	1000 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	1000 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、超高層ビルが建ち並ぶ高度商業地域として成熟している。都心の新規大型ビルによる事務所床の供給過剰感は若干あるものの、今後も概ね現状を維持していき、地域要因が大きく変動する要因は特にない。 (2)近隣地域は、特定街区に指定され、区画整然とした西新宿の超高層ビル街として成熟している。「新宿」駅を中心として、周辺部では再開発事業等が進捗しており、今後も発展的に推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	超高層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4,529万2,200 円 1平米 1,370万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4,463万1,000 円 1平米 1,350万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4,529万2,200円 1平米 1,370万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 4,231万6,800円 1平米 1,280万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4,463万1,000円 1平米 1,350万円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 4,231万6,800円 1平米 1,280万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス禍等により、不動産市場等への影響が若干残る地域・地区もあるものの、全体的には回復傾向が顕著である。 (2)不動産市場は堅調に推移しているが、世界的な金利上昇・資源価格の高騰等に加え、国内金融緩和も転換の動きが見られ、今後の動向に留意を要する。
地域要因
(1)高度商業地域として成熟した地域であるが、将来の賃貸市場動向はやや弱含みである。都心の業務高度商業地域内ビルに対する投資家の需要は安定的。 (2)新宿駅西口の超高層オフィス街であり、投資需要は堅調である。空室解消に時間を要しており、賃料水準はやや弱含んでいる。
個別的要因	(1)画地規模が大きく、高度利用が可能な商業地で、超高層店舗付事務所ビル等用地としての需要がある。イベント用施設はすでに完成している。 (2)個別的要因に変動はない。代替不動産との競争力は普通であり、変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５１公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区西新宿２丁目６番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,528万4,668 円／平米 5,053万1,112 円／坪
推定価格 平米 坪	1,552万9,223 円／平米 5,133万9,611 円／坪
標準価格 平米 坪	1,439万2,236 円／平米 4,758万732 円／坪
査定価格 平米 坪	1,590万 円／平米 5,256万5,400 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５４公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区西新宿２丁目６番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,114万2,047 円／平米 3,683万5,607 円／坪
推定価格 平米 坪	1,123万9,405 円／平米 3,715万7,473 円／坪
標準価格 平米 坪	1,290万4,024 円／平米 4,266万703 円／坪
査定価格 平米 坪	1,420万 円／平米 4,694万5,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	13.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１－公５取１０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都新宿区西新宿２丁目６番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,979万9,098 円／平米 6,545万5,818 円／坪
推定価格 平米 坪	1,748万5,376 円／平米 5,780万6,653 円／坪
標準価格 平米 坪	1,193万5,410 円／平米 3,945万8,465 円／坪
査定価格 平米 坪	1,320万 円／平米 4,363万9,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	999 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	北東
側道幅員1	15 m
側道方位2	北西
側道幅員2	11 m
側道方位3	南西
側道幅員3	6.5 m
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＹＡＳ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都新宿区西新宿２丁目６番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,127万1,097 円／平米 3,726万2,247 円／坪
推定価格 平米 坪	1,100万8,469 円／平米 3,639万3,999 円／坪
標準価格 平米 坪	1,262万4,391 円／平米 4,173万6,237 円／坪
査定価格 平米 坪	1,390万 円／平米 4,595万3,400 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	840 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	48 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情