路線価 (2023) 東京都新宿区神楽坂2-12-18 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 新宿区東京都新宿区神楽坂２丁目１２番１８
価格時点	2023 年
駅名	飯田橋駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 750万4,620 円
1平米当たり	1平米 227万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	3億7,200万 円 (126 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 975万2,700 円 1平米 295万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	3億7,200万 円 (126 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 975万2,700 円／坪 1平米 295万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね新宿区に存する店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であり、需要者は店舗、事務所等を購入することを希望する法人又は個人のほか立地優位性等に着目した不動産業者、投資家等である。当該地域はメインストリートである神楽坂通り沿いに位置し市場参加者の選好性は高く需要は底堅い。市場での中心価格帯は画地規模により様々であり見出すことが困難であるが、土地は坪当たり９５０万～１０００万円程度の取引が中心である。 (2) 同一需給圏は、新宿区を中心とする大規模ターミナル駅を除く駅前周辺商業地の圏域である。需要者は自用の店舗併用住宅を求める個人事業者、賃貸用収益不動産を求める投資家等が中心である。「神楽坂」地区は若い女性層に人気があり、ウィズコロナの下、立地条件に優れる店舗用地への潜在的な需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は見出しにくいが、土地単価３１０万円程度の水準と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏内の類似地域において信頼性の高い多数の取引事例を収集し得た。一方、収益価格は収益性に基づいた理論的な価格であるが変動要因を含む。当該地域の市場参加者は代替競争関係にある不動産の取引価格、稀少性、収益性等を指標として意思決定する。よって、本件では市場参加者の意思決定要因を勘案のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、市場実勢を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、対象標準地の所在する「神楽坂」地区に類似する周辺商業地４事例から求めたもので、商業地における市場の実勢を反映した実証的な価格である。収益価格は、対象標準地の中高層店舗事務所ビルとしての収益性を的確に示す理論的価格であり、駅周辺商業地については需要者の多くが収益性をも重視する傾向にある。したがって、比準価格及び収益価格の両試算価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	飯田橋駅北西方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	38.1 坪 (126 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の小売店舗、飲食店舗が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新宿区東京都新宿区神楽坂２丁目１２番１８
標準地の範囲
東	70 m
西	30 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	12 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０．９ｍ　区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ神楽坂通り沿いの旧来からの商業地域であり、今後も現状を維持し推移するものと予測する。 (2)神楽坂地区のメインストリートである「神楽坂通り」沿いの繁華性の高い商業地域であり、流行を取り入れた店舗への新陳代謝、中高層店舗マンションへの建替えの動きが見られる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,034万7,780 円 1平米 313万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,024万8,600 円 1平米 310万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,034万7,780円 1平米 313万円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2022年	1坪 938万9,040円 1平米 284万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,024万8,600円 1平米 310万円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2019年	1坪 938万9,040円 1平米 284万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直している。区内不動産市場はウィズコロナの下で各種政策の効果もあって上昇基調で推移。 (2)景気はウィズコロナの下で各種政策の効果もあり持ち直していくことが期待されるが、物価上昇、供給面の制約等の影響に十分注意する必要がある。
地域要因
(1)神楽坂通り沿いの商業地域で商業収益性、稀少性等から需要は根強く地価は上昇基調で推移。 (2)女性層に人気が高く、ウィズコロナの下、人通りは戻りつつある。一部、中高層店舗マンションへの建替の動きも見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１１公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区神楽坂２丁目１２番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	272万2,842 円／平米 900万1,716 円／坪
推定価格 平米 坪	290万8,108 円／平米 961万4,205 円／坪
標準価格 平米 坪	316万7,874 円／平米 1,047万2,991 円／坪
査定価格 平米 坪	317万 円／平米 1,048万20 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５２公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区神楽坂２丁目１２番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	241万2,521 円／平米 797万5,794 円／坪
推定価格 平米 坪	279万8,307 円／平米 925万1,203 円／坪
標準価格 平米 坪	321万2,752 円／平米 1,062万1,358 円／坪
査定価格 平米 坪	321万 円／平米 1,061万2,260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	2.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５６公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区神楽坂２丁目１２番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	219万230 円／平米 724万900 円／坪
推定価格 平米 坪	220万2,989 円／平米 728万3,082 円／坪
標準価格 平米 坪	318万8,117 円／平米 1,053万9,915 円／坪
査定価格 平米 坪	319万 円／平米 1,054万6,140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	2.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５３公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区神楽坂２丁目１２番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	192万9,877 円／平米 638万173 円／坪
推定価格 平米 坪	192万6,130 円／平米 636万7,786 円／坪
標準価格 平米 坪	281万5,980 円／平米 930万9,630 円／坪
査定価格 平米 坪	282万 円／平米 932万2,920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５６公０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区神楽坂２丁目１２番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	173万6,466 円／平米 574万757 円／坪
推定価格 平米 坪	176万6,284 円／平米 583万9,335 円／坪
標準価格 平米 坪	288万6,085 円／平米 954万1,397 円／坪
査定価格 平米 坪	289万 円／平米 955万4,340 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情