路線価 (2023) 東京都新宿区新宿3-5-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 新宿区東京都新宿区新宿３丁目５番２外
価格時点	2023 年
駅名	新宿三丁目駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 4,555万6,680 円
1平米当たり	1平米 1,378万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (972 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5,950万8,000 円 1平米 1,800万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (972 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5,950万8,000 円／坪 1平米 1,800万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は新宿区を中心とする都心区の繁華性の高い高度商業地域である。需要者は事業目的での購入を目論む一般事業法人や収益目的での購入を目論む投資家等が中心と考えられる。近隣地域は百貨店向いの駅至近に位置し、繁華性に優れ、新型コロナウイルス感染症の影響からは回復しつつある。市場価格は取引において個別的に形成されるため中心価格帯を見出すのは困難である。 (2) 同一需給圏は都心区の主要ターミナル駅周辺の高度商業地域。需要者の中心は、機関投資家、不動産投資法人、大手企業法人等である。当該地域は繁華な店舗街に存し、新型コロナの影響による都市型店舗の低迷からの持ち直し、稀少性から底堅い需要がある。収益用不動産や信託受益権としての取引が主で個別性が強く、市場の中心価格帯は規模によって相当な幅があり、土地は対象標準地と同規模程度で総額１８０億円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は他区も含めた高度商業地域内の取引事例を中心に試算しており市場性を的確に反映している。これに対し、収益価格は収益性を反映しており、比準価格との開差は極めて小さい。近隣地域は中高層店舗ビル等が建ち並ぶ繁華な商業地域であり、取引に当たっては市場性と収益性を同時に考慮すると考えられる。したがって、比準価格と収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、規範性の高い取引事例から求め市場の実態を反映し客観的で説得力がある。収益価格は、新宿三丁目の繁華な店舗街の地域性に基づき不動産の収益性を反映した理論的な価格である。市場参加者は、代替不動産の取引価格や稀少性に加え対象不動産の収益性を考慮し意思決定することから、比準価格と収益価格を関連付け鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新宿三丁目駅　北東方近接
距離	0 m
土地の状態
土地面積	294 坪 (972 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B2
周辺の利用状況	中高層店舗ビル等が建ち並ぶ繁華な商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新宿区東京都新宿区新宿３丁目５番２外
標準地の範囲
東	25 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗地
画地の形状等
間口	35 m
奥行き	26 m
面積	900 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	２２ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)新宿三丁目駅直結で現況は飲食店が中心である。来街者は徐々に戻ってきており、今後は新型コロナウイルス感染症発生前の状態に戻るものと予測する。 (2)価格形成要因の変動は特に認められず、新宿三丁目交差点付近に位置する高度商業地域として当分の間現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6,281万4,000 円 1平米 1,900万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6,281万4,000 円 1平米 1,900万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6,281万4,000円 1平米 1,900万円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2022年	1坪 5,752万4,400円 1平米 1,740万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6,281万4,000円 1平米 1,900万円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2019年	1坪 5,752万4,400円 1平米 1,740万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地価水準は上昇傾向にあるが、物価高や金融情勢、海外情勢等の状況から今後の見通しは不透明である。 (2)新型コロナの影響による店舗、オフィス需要の減退から持ち直し、良好な資金調達環境を背景に投資意欲は回復傾向である。
地域要因
(1)来街者は戻ってきており、百貨店の売り上げも回復傾向にある。 (2)新型コロナの影響による新宿駅周辺商業地への客足の落ち込み、消費低迷から持ち直しつつあり、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	６８公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区新宿３丁目５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2,074万1,034 円／平米 6,856万9,858 円／坪
推定価格 平米 坪	2,031万4,583 円／平米 6,716万11 円／坪
標準価格 平米 坪	2,031万4,583 円／平米 6,716万11 円／坪
査定価格 平米 坪	2,070万 円／平米 6,843万4,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	南東
側道幅員2	5.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3	新宿駅東口地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	６８公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区新宿３丁目５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,393万6,989 円／平米 4,607万5,686 円／坪
推定価格 平米 坪	1,882万4,226 円／平米 6,223万2,891 円／坪
標準価格 平米 坪	1,803万868 円／平米 5,961万50 円／坪
査定価格 平米 坪	1,840万 円／平米 6,083万400 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	900 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	６２公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都新宿区新宿３丁目５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,431万3,299 円／平米 4,731万9,766 円／坪
推定価格 平米 坪	1,441万3,492 円／平米 4,765万1,005 円／坪
標準価格 平米 坪	1,777万2,493 円／平米 5,875万5,862 円／坪
査定価格 平米 坪	1,810万 円／平米 5,983万8,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	21.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	６０公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都新宿区新宿３丁目５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	835万4,565 円／平米 2,762万192 円／坪
推定価格 平米 坪	1,123万8,096 円／平米 3,715万3,145 円／坪
標準価格 平米 坪	1,789万5,057 円／平米 5,916万1,058 円／坪
査定価格 平米 坪	1,830万 円／平米 6,049万9,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	415 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特定街区（特定街区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第二種文教地区
特別な事情