路線価 (2023) 東京都新宿区住吉町16-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 新宿区東京都新宿区住吉町１６番５外
価格時点	2023 年
駅名	曙橋駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 310万7,640 円
1平米当たり	1平米 94万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1億5,000万 円 (123 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 403万3,320 円 1平米 122万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1億4,900万 円 (123 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 400万260 円／坪 1平米 121万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、新宿区を中心とする大規模ターミナル駅を除く駅前周辺近隣商業地の圏域である。需要者は自用の店舗併用住宅を求める個人事業者、賃貸用収益不動産を求める投資家等が中心である。ウィズコロナの下、立地条件に優れる店舗用地への潜在的な需要は堅調である。規模の多様性から需要の中心となる価格帯は見出しにくいが、土地単価１２０～１３０万円程度の水準と考えられる。 (2) 同一需給圏は、主として新宿区を中心に隣接区内の近隣商業地域。需要者の中心は、自己使用目的の事業法人、個人事業者、収益用不動産を開発運営する不動産業者等である。当該地域は、背後の住宅地を商圏の中心とする小売店舗が多く建ち並ぶ商店街で底堅い需要が認められる。商業地の取引は個別性が強く、市場の中心価格帯は規模によって相当な幅があり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、鑑定地の所在する曙橋駅地区周辺の近隣商業地を中心とする４事例から求めたもので、商業地における市場の実勢を反映した実証的な価格である。収益価格は対象標準地の中層店舗事務所マンションとしての収益性を的確に示す理論的価格であり、駅周辺近隣商業地については需要者の多くが収益性をも重視する傾向にある。したがって、比準価格及び収益価格の両試算価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、規範性の高い取引事例から求め市場の実態を反映し客観的で説得力がある。収益価格は、小売店舗が建ち並ぶあけぼのばし通り商店街の地域性に基づき不動産の収益性を反映した理論的な価格である。市場参加者は、代替不動産の取引価格や稀少性に加え対象不動産の収益性を考慮し意思決定することから、比準価格をやや重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	曙橋駅北西方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	37.2 坪 (123 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中層ビル、小売店舗が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	7.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新宿区東京都新宿区住吉町１６番５外
標準地の範囲
東	0 m
西	25 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗、事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	6.5 m
奥行き	20 m
面積	130 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	「あけぼのばし通り」沿いの、地域メイン近隣商店街
街路	７．６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)「あけぼのばし通り」沿いの旧来からの近隣商店街であり、フジテレビ移転後も背後住宅地の購入需要を取り込んでおり、概ね現状を維持すると予測する。 (2)価格形成要因の変動は特に認められず、中層ビル、小売店舗が建ち並ぶ近隣商業地域として、当分の間現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗、事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 429万7,800 円 1平米 130万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 429万7,800 円 1平米 130万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 429万7,800円 1平米 130万円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2022年	1坪 386万8,020円 1平米 117万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 429万7,800円 1平米 130万円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2019年	1坪 386万8,020円 1平米 117万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気はウィズコロナの下で各種政策の効果もあり持ち直していくことが期待されるが、物価上昇、供給面の制約等の影響に十分注意する必要がある。 (2)経済活動の正常化に伴う景気回復の期待感がある一方で、物価上昇、金融市場や為替市場等の動向に留意が必要である。
地域要因
(1)金融緩和による住宅需要が堅調だったため、店舗オフィス需要から、店舗マンションへの建替が見られる。 (2)曙橋駅周辺の近隣商業地域として既に成熟しており地域要因に大きな変動はなく、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５６公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区住吉町１６番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	217万3,705 円／平米 718万6,269 円／坪
推定価格 平米 坪	221万9,814 円／平米 733万8,705 円／坪
標準価格 平米 坪	241万221 円／平米 796万8,191 円／坪
査定価格 平米 坪	241万 円／平米 796万7,460 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５６公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区住吉町１６番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	126万50 円／平米 416万5,725 円／坪
推定価格 平米 坪	124万4,146 円／平米 411万3,147 円／坪
標準価格 平米 坪	124万7,890 円／平米 412万5,524 円／坪
査定価格 平米 坪	125万 円／平米 413万2,500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特別工業地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５６公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区住吉町１６番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	127万2,543 円／平米 420万7,027 円／坪
推定価格 平米 坪	133万1,080 円／平米 440万550 円／坪
標準価格 平米 坪	132万5,777 円／平米 438万3,019 円／坪
査定価格 平米 坪	133万 円／平米 439万6,980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第２種文教地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５６公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区住吉町１６番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	123万1,181 円／平米 407万284 円／坪
推定価格 平米 坪	129万3,996 円／平米 427万7,951 円／坪
標準価格 平米 坪	132万1,753 円／平米 436万9,715 円／坪
査定価格 平米 坪	132万 円／平米 436万3,920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	91 ％
基準容積率	324 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情