路線価 (2023) 東京都文京区大塚4-41-126外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 文京区東京都文京区大塚４丁目４１番１２６外
価格時点	2023 年
駅名	新大塚駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 251万2,560 円
1平米当たり	1平米 76万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4億9,000万 円 (495 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 327万2,940 円 1平米 99万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	4億9,000万 円 (495 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 326万9,634 円／坪 1平米 98万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は文京区内の居住環境の良好な住宅地域である。当地域における中心的な需要者層としては収益物件を求める個人乃至法人事業者、マンション開発業者、土地細分化を目的とする不動産業者等と推定される。近時の経済情勢下継続した金融緩和、政策、住宅を取り巻く環境の変化等を背景として、住宅需要への影響は底堅く、戸建分譲地で総額１億円程度のものも見られる。 (2) 同一需給圏は、住環境の比較的良好な文京区内の住宅地域。需要者の中心は、賃貸不動産事業を目的とする個人及び法人、マンション開発業者、さらに土地を細分化して分譲する建売業者等である。利便性や住環境が良好な地域の住宅需要は安定しており、供給が限られる中で地価は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は規模により異なるが、４５０㎡の土地で総額４億５千万円～５億円と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は対象標準地周辺の、類似の住宅地域において生じた取引を基礎としており実証的である。周辺地域はやや規模の大きい画地に低層住宅を中心とする、居住環境の標準的な住宅地域であり、収益性に着目した取引よりも居住の快適性が重視される自用目的の取引が多い地域であることを考慮し、本件では比準価格を中心に検討を行い収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内において実際に取引された事例を基に試算しており、実証的で説得力を有する。収益価格は最有効使用の建物を想定して地域の市場水準により賃料を設定し試算した。近隣地域は画地規模が大きく共同住宅も多いが、収益性よりも居住の快適性を重視する需要者が多く、収益性が価格形成に与える影響は小さいと認められる。よって比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	新大塚駅南東方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	149.7 坪 (495 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほか、共同住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	文京区東京都文京区大塚４丁目４１番１２６外
標準地の範囲
東	20 m
西	25 m
南	25 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層共同住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	18 m
面積	450 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　７．２ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に特段の変化は無く、今後も低層住宅を中心とする住宅地域として推移してゆくものと予測する。 (2)区画整然とした居住環境が良好な住宅地域として熟成している。総額的な面から土地の細分化が進むことも予想されるが、当面は現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 337万2,120 円 1平米 102万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 340万5,180 円 1平米 103万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 337万2,120円 1平米 102万円
前年から次年への変動率 4.5 ％
2022年	1坪 313万782円 1平米 94万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 340万5,180円 1平米 103万円
前年から次年への変動率 4.4 ％
2019年	1坪 313万782円 1平米 94万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)社会経済活動の正常化、継続した金融緩和、各種政策、住宅を取り巻く環境の変化等を背景として住宅需要は概ね底堅く推移している。 (2)文京区の住宅地は、低金利の継続や利便性の高さ、良好な居住環境等から需要は堅調に推移しており、地価は上昇傾向にて推移している。
地域要因
(1)地域要因に特段の変化はないものの、ブランド力もあり不動産需要は見込める。一般的要因の影響から地価は持ち直している。 (2)一般住宅と中低層共同住宅が建ち並ぶ居住環境が良好な住宅地域で、堅調な需要が認められる。地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変化はない。 (2)南西道路に面した整形地であり、居住環境も標準的である。個別的要因に特段の変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	７８５５公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区大塚４丁目４１番１２６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	82万5,025 円／平米 272万7,533 円／坪
推定価格 平米 坪	85万601 円／平米 281万2,087 円／坪
標準価格 平米 坪	94万9,331 円／平米 313万8,488 円／坪
査定価格 平米 坪	98万7,000 円／平米 326万3,022 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	６２７８公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区大塚４丁目４１番１２６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	65万4,897 円／平米 216万5,089 円／坪
推定価格 平米 坪	79万5,178 円／平米 262万8,858 円／坪
標準価格 平米 坪	96万360 円／平米 317万4,950 円／坪
査定価格 平米 坪	99万9,000 円／平米 330万2,694 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	８８８９公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区大塚４丁目４１番１２６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	97万4,245 円／平米 322万854 円／坪
推定価格 平米 坪	102万8,370 円／平米 339万9,791 円／坪
標準価格 平米 坪	105万5,821 円／平米 349万544 円／坪
査定価格 平米 坪	110万 円／平米 363万6,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	６９３１公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都文京区大塚４丁目４１番１２６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	92万176 円／平米 304万2,102 円／坪
推定価格 平米 坪	96万2,504 円／平米 318万2,038 円／坪
標準価格 平米 坪	96万5,400 円／平米 319万1,612 円／坪
査定価格 平米 坪	100万 円／平米 330万6,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情