路線価 (2023) 東京都文京区小石川2-19-19 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 文京区東京都文京区小石川２丁目１９番１９
価格時点	2023 年
駅名	後楽園駅 から 270m
路線価
1坪当たり	1坪 267万7,860 円
1平米当たり	1平米 81万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	3億5,500万 円 (335 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 350万4,360 円 1平米 106万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	3億5,500万 円 (335 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 350万4,360 円／坪 1平米 106万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 文京区内の既成住宅地域を供給圏とし、需要圏域は文京区内をはじめ、２３区部のうち都心部にも及ぶ。市場において中心となる価格帯は、３億円程度と高額であり、需要者の属性は、富裕層及び中層の賃貸住宅を開発する不動産業者である。周辺は落ち着いた住宅地域で環境は良好で、文京区のブランドイメージも相まって需要は旺盛であるが、熟成度が高く、供給余力は限定的である。 (2) 同一需給圏は、文京区内の準優良住宅地域。画地面積が大きく総額も大きくなることから、供給は限定的となる。主な需要者は、住宅を求める富裕層の個人の他、マンション用地を求める不動産業者が中心となる。文京区内の買い替えの他、他区からの流入も見られる。需要の中心となる価格帯は、地積３００㎡程度で総額２億円から３億円と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏内より収集した取引事例により取引事例比較法を適用して得た比準価格は市場性を反映し試算精度の高い価格である。一方、収益価格は居住の快適性が必ずしも収益性と直結せず、比準価格より低位に求められたものと思料する。よって、本件においては、取引事例比較法に相対的な規範性があるものと判断のうえ比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地の公示価格との均衡にも留意して対象不動産の鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (2) 近隣地域及びその周辺地域は、中規模以上の個人住宅を中心とし、中低層共同住宅も見られる住宅地であり、賃貸マンション等の収益物件も散見される。主な市場参加者は住宅地の取得を前提とした中所得者層以上の個人及び不動産業者であり、市場での取引動向に着目して行動するものと思われる。よって、取引動向を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	後楽園駅北西方
距離	270 m
土地の状態
土地面積	101.3 坪 (335 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中層マンション、一般住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	文京区東京都文京区小石川２丁目１９番１９
標準地の範囲
東	25 m
西	35 m
南	20 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	中低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	25 m
面積	335 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北８．２ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	高度地区（高度地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)文京区内の低層一戸建住宅、中層共同住宅を中心とする既成住宅地域として熟成しており、今後とも現状の住環境を維持しつつ推移するものと予測される。 (2)閑静で生活利便性の高い成熟した住宅地域である。特別な変動要因もなく、概ね現状を維持して行くものと思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 360万3,540 円 1平米 109万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 357万480 円 1平米 108万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 360万3,540円 1平米 109万円
前年から次年への変動率 5 ％
2022年	1坪 333万9,060円 1平米 101万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 357万480円 1平米 108万円
前年から次年への変動率 5 ％
2019年	1坪 333万9,060円 1平米 101万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)文京区内の住宅地に対する需要は旺盛でコロナ禍における行動制限の緩和措置の影響もあり、区内住宅地の地価は横這いからやや上昇傾向にある。 (2)景気は上向きで推移している。新型コロナウイルス感染症の影響も残るが、住宅需要を中心に不動産市場は回復傾向である。
地域要因
(1)住宅地域としての熟成度が高く、地域要因に変動はない。 (2)文京区内の既成住宅地域である。資材高騰の影響はあるが、住宅需要は旺盛で中古住宅、マンションを中心に回復が鮮明になっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)東向き画地である。基準方位が北であることから、日照等の点で優る。個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	６２７８公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区小石川２丁目１９番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	91万5,833 円／平米 302万7,744 円／坪
推定価格 平米 坪	101万2,338 円／平米 334万6,789 円／坪
標準価格 平米 坪	142万3,823 円／平米 470万7,159 円／坪
査定価格 平米 坪	145万 円／平米 479万3,700 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	８８８９公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区小石川２丁目１９番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	106万3,755 円／平米 351万6,774 円／坪
推定価格 平米 坪	112万7,151 円／平米 372万6,361 円／坪
標準価格 平米 坪	113万543 円／平米 373万7,575 円／坪
査定価格 平米 坪	115万 円／平米 380万1,900 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	８８８９公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区小石川２丁目１９番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	97万4,245 円／平米 322万854 円／坪
推定価格 平米 坪	102万8,370 円／平米 339万9,791 円／坪
標準価格 平米 坪	100万5,249 円／平米 332万3,353 円／坪
査定価格 平米 坪	103万 円／平米 340万5,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	７８５５公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区小石川２丁目１９番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	108万925 円／平米 357万3,538 円／坪
推定価格 平米 坪	107万4,689 円／平米 355万2,922 円／坪
標準価格 平米 坪	107万2,544 円／平米 354万5,830 円／坪
査定価格 平米 坪	109万 円／平米 360万3,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情