路線価 (2023) 東京都文京区関口1-514-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 文京区東京都文京区関口１丁目５１４番１１
価格時点	2023 年
駅名	江戸川橋駅 から 190m
路線価
1坪当たり	1坪 251万2,560 円
1平米当たり	1平米 76万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	8,130万 円 (82 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 327万9,552 円 1平米 99万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	8,120万 円 (82 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 327万2,940 円／坪 1平米 99万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、文京区及び隣接区における近隣商業地域。典型的需要者は収益物件を求める投資家等が中心で、自用の店舗併用住宅を求める事業者も想定される。旧来型の商店街は、量販店等に顧客を奪われ店舗需要は軟調なエリアが多い。ただし直近１年についてみるとコロナ禍が一服して経済活動が再開する中、金融緩和を追い風に投資用物件への需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移した。対象標準地と同規模の土地の中心価格帯は８千万円から１億円程度である。 (2) 同一需給圏は文京区を中心とする最寄り駅に近接した近隣商業地域である。当該地域における主な需要者層は賃貸用店舗付マンションの開発を企図する不動産業者又は併用住宅の取得を目的とする自己利用目的の個人である。中心となる価格帯は標準的な規模を有する土地で８，０００万～１億円程度と思料するが、収益用不動産の素地の不足感や周辺における住宅地価の上昇等から相応の需要が認められる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格に対し収益価格は低位に試算された。対象標準地は中層店舗兼共同住宅地としては規模がやや小さく、投資効率が低いためと思料する。対象標準地には投資家のみならず自用目的の事業者等、多様な需要者が想定される。比準価格はこれらの需要者の行動原理を反映した実証的な価格である。以上の検討の結果、比準価格に説得力を認めて当該価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 賃貸経営の投資採算性を示している収益価格は、実際の取引価格を基礎としている比準価格より低位に試算された。これは標準地は近隣型商業地域に存しているが、周辺では自己使用目的での取引も多く認められる等市場性が重視されて価格が形成される地域であることに起因するものである。以上より、市場性を反映した比準価格を中心に、投資採算性を反映した収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	江戸川橋駅南方
距離	190 m
土地の状態
土地面積	24.8 坪 (82 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の日用品店舗等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	312 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	文京区東京都文京区関口１丁目５１４番１１
標準地の範囲
東	10 m
西	60 m
南	17 m
北	17 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	5 m
奥行き	17 m
面積	85 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５．２ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	312 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)歴史のある地蔵通り商店街として最寄り品を提供する店舗が集積しているが、近年は繁華性が薄れつつある。間口の狭い小規模画地が多く、画地の併合等による利用効率の向上が望まれる。 (2)中低層の日用品店舗等が建ち並ぶ地蔵通り商店街沿いの近隣型商業地域であり、地域要因に特段の変化はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 357万480 円 1平米 108万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 337万2,120 円 1平米 102万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 357万480円 1平米 108万円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2022年	1坪 314万7,312円 1平米 95万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 337万2,120円 1平米 102万円
前年から次年への変動率 4 ％
2019年	1坪 314万7,312円 1平米 95万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利や円安を背景に、外国人を含め投資家の物件取得意欲は引き続き旺盛。特にマンション適地は供給不足から高値取引が散見される。 (2)円安による物価高、エネルギーコストの増大等によりアセット間で需要の強弱がみられるが、金融緩和政策継続を背景に地価は回復傾向にある。
地域要因
(1)比較的小規模な日用品店舗等が軒を連ねる旧来からの商店街。地域要因に格別の変動はない。 (2)中低層の日用品店舗等が建ち並ぶ商業地域であり、地域要因に格別の変動要因はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	８３５２公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区関口１丁目５１４番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	87万7,915 円／平米 290万2,387 円／坪
推定価格 平米 坪	89万4,595 円／平米 295万7,531 円／坪
標準価格 平米 坪	105万6,192 円／平米 349万1,771 円／坪
査定価格 平米 坪	106万 円／平米 350万4,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４３４９公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区関口１丁目５１４番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	116万4,639 円／平米 385万297 円／坪
推定価格 平米 坪	117万238 円／平米 386万8,807 円／坪
標準価格 平米 坪	135万1,314 円／平米 446万7,444 円／坪
査定価格 平米 坪	135万 円／平米 446万3,100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	６２７８公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区関口１丁目５１４番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	94万4,154 円／平米 312万1,373 円／坪
推定価格 平米 坪	98万3,808 円／平米 325万2,469 円／坪
標準価格 平米 坪	105万1,077 円／平米 347万4,861 円／坪
査定価格 平米 坪	105万 円／平米 347万1,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	８３５２公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区関口１丁目５１４番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	113万9,802 円／平米 376万8,185 円／坪
推定価格 平米 坪	119万3,373 円／平米 394万5,291 円／坪
標準価格 平米 坪	111万7,390 円／平米 369万4,091 円／坪
査定価格 平米 坪	112万 円／平米 370万2,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５６８６公０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区関口１丁目５１４番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	84万9,587 円／平米 280万8,735 円／坪
推定価格 平米 坪	87万5,075 円／平米 289万2,998 円／坪
標準価格 平米 坪	107万5,031 円／平米 355万4,052 円／坪
査定価格 平米 坪	108万 円／平米 357万480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	246 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情