路線価 (2023) 東京都文京区本郷5-136-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 文京区東京都文京区本郷５丁目１３６番２外
価格時点	2023 年
駅名	本郷三丁目駅 から 280m
路線価
1坪当たり	1坪 274万3,980 円
1平米当たり	1平米 83万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	2億7,300万 円 (250 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 360万3,540 円 1平米 109万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	2億7,300万 円 (250 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 360万3,540 円／坪 1平米 109万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、文京区内の店舗兼共同住宅等が多く見られる商業地域である。需要者の中心は中小法人、個人事業者、収益物件及びその用地を探す不動産業者、投資家等と判断される。資金調達環境は安定的で不動産需要は堅調に推移しており、特に利便性の高い立地に対する需要は旺盛である。供給が限定的なこともあり、取引価格及び規模はまちまちであるが、需要の中心となる価格帯は２００㎡程度の画地で総額２億～２．５億円前後と把握される。 (2) 同一需給圏は、文京区及び隣接区を含む店舗、店舗兼共同住宅を中心とした幹線道路沿いの商業地域である。主な需要者は収益物件の取得を目的とした企業法人及びマンション用地の取得を目的とするデベロッパーとなる。景気の回復傾向は鮮明であり、投資家等の投資意欲は回復している。土地需要の中心となる店舗兼共同住宅用地の価格帯は３００㎡程度で総額３億円から５億円程度と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の商業地域の事例を採用し、規範性に応じた検討を加えて試算したものであり、市場の実勢を反映して説得力を有する。収益価格は最有効使用の建物を想定して地域の市場水準により賃料を設定して試算した。対象標準地は店舗兼共同住宅が多い商業地域に存し収益性も考慮した価格形成が行われると思料される。よって、実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域及びその周辺地域は、幹線道路背後の近隣商業地域である。主な市場参加者は、文京区及び隣接区の企業法人、賃貸用物件を管理、投資対象とする不動産業者等であり収益性の他、市場での取引動向に着目して行動するものと思われる。よって、取引動向を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	本郷三丁目駅北西方
距離	280 m
土地の状態
土地面積	75.6 坪 (250 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	事務所兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中層の店舗併用住宅等が多く見られる商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	8.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第２種文教地区
基準建ぺい率	93 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	375 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	文京区東京都文京区本郷５丁目１３６番２外
標準地の範囲
東	30 m
西	80 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８．８ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	第２種文教地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)菊坂通り沿いに中層店舗併用住宅、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。最寄駅及び都心への接近条件に恵まれており、まとまった規模の土地についてはマンション用地の需要が増すものと予測される。 (2)店舗兼共同住宅を中心とした近隣商業地域であり、概ね現状を維持して行くもの予測される。新型コロナウイルス感染症の影響も残り、将来予測は不透明である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 380万1,900 円 1平米 115万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 366万9,660 円 1平米 111万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 380万1,900円 1平米 115万円
前年から次年への変動率 4.8 ％
2022年	1坪 343万8,240円 1平米 104万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 366万9,660円 1平米 111万円
前年から次年への変動率 4.8 ％
2019年	1坪 343万8,240円 1平米 104万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)文京区の商業地は安定的な資金調達環境を背景に、分譲マンション用地及び共同住宅主体の投資用不動産の需要が堅調である。 (2)個人消費の増加等により景気は回復傾向にある。商業地域の不動産市場も地価は上昇傾向にあるが、飲食店舗の一部では回復の遅れが見られる。
地域要因
(1)最寄駅にも近い近隣商業地域であり、高度利用も可能なため、共同住宅地需要は堅調である。地域要因に変化はない。 (2)文京区の路線商業地域である。個人消費の改善等により、不動産市場は回復傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は見られない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	７８５５公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区本郷５丁目１３６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	146万8,469 円／平米 485万4,759 円／坪
推定価格 平米 坪	153万145 円／平米 505万8,659 円／坪
標準価格 平米 坪	120万2,944 円／平米 397万6,933 円／坪
査定価格 平米 坪	118万 円／平米 390万1,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	８３５２公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区本郷５丁目１３６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	87万7,915 円／平米 290万2,387 円／坪
推定価格 平米 坪	89万4,595 円／平米 295万7,531 円／坪
標準価格 平米 坪	116万4,837 円／平米 385万951 円／坪
査定価格 平米 坪	114万 円／平米 376万8,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	７８５５公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区本郷５丁目１３６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	90万1,578 円／平米 298万617 円／坪
推定価格 平米 坪	90万8,656 円／平米 300万4,017 円／坪
標準価格 平米 坪	105万469 円／平米 347万2,851 円／坪
査定価格 平米 坪	103万 円／平米 340万5,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	８８８９公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区本郷５丁目１３６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	128万8,962 円／平米 426万1,308 円／坪
推定価格 平米 坪	130万1,724 円／平米 430万3,500 円／坪
標準価格 平米 坪	121万906 円／平米 400万3,255 円／坪
査定価格 平米 坪	119万 円／平米 393万4,140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情