路線価 (2023) 東京都文京区千駄木2-1-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 文京区東京都文京区千駄木２丁目１番３
価格時点	2023 年
駅名	千駄木駅 から 60m
路線価
1坪当たり	1坪 297万5,400 円
1平米当たり	1平米 90万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億5,200万 円 (130 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 386万8,020 円 1平米 117万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億5,200万 円 (130 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 386万8,020 円／坪 1平米 117万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は千駄木地区を中心として周辺区も含み、最寄り駅からも比較的近い、主に幹線道路沿い商業地域である。標準的使用は店舗付共同住宅であり、需要者の中心は主としてマンションデベロッパーや不動産投資会社等が想定される。取引市場においてマンション適地の商業地に対しての需要は高く、土地の取引価格については、その立地や規模で個別性が高く一概に把握することは困難であるが、標準地の規模の画地で総額１～２億円程度の水準とみられる。 (2) 同一需給圏は文京区内の幹線道路沿いに存する商業地域と思料する。需要者の中心は地縁的選考性を有する法人、不動産業者、収益目的の投資家等と判断する。コロナ禍でも資金調達環境に変化はなく、不動産投資需要は堅調に推移しており、最寄駅至近の立地や規模等で希少性を有する不動産の需要は強含みである。供給が限定的なため取引価格及び規模は様々であるが、需要の中心となる価格帯は標準的画地の規模で土地総額１億円台と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中層店舗付共同住宅を標準的使用とする最寄駅からも近い幹線道路沿いの商業地域に存する。比準価格は同一需給圏内の類似地域の事例を採用して求めており市場の取引水準を適切に反映した価格である。一方収益価格は駅近の優れた立地に比して元本価値に見合う収益性が得られないため比準価格に比べて低位に求められた。本件では市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地価格との検討を踏まえ、上記鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の商業地域の事例を採用し、規範性に応じた検討を加えて試算しており、市場の実勢を反映して説得力を有する。収益価格は最有効使用の建物を想定し、地域の市場水準により賃料を設定して試算した。収益価格はやや低位に試算されたが、これは賃料の遅行性及び画地条件等を反映したものと思料される。よって、実証的な比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	千駄木駅西方
距離	60 m
土地の状態
土地面積	39.3 坪 (130 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	11.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	文京区東京都文京区千駄木２丁目１番３
標準地の範囲
東	30 m
西	40 m
南	20 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	19 m
面積	130 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１．２ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄り駅からも近く中層の店舗付共同住宅の利用が一般的な幹線道路沿いの商業地域であり、地域要因に特段の変化はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。 (2)中層の店舗兼共同住宅が見受けられる千駄木駅近くの商業地域である。地域的特性を変化させる要因は特に無く、当面は現況維持にて推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 409万9,440 円 1平米 124万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 400万260 円 1平米 121万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 409万9,440円 1平米 124万円
前年から次年への変動率 4.5 ％
2022年	1坪 370万2,720円 1平米 112万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 400万260円 1平米 121万円
前年から次年への変動率 4.5 ％
2019年	1坪 370万2,720円 1平米 112万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)文京区内の商業地においてマンション適地は業務用途等から中高層共同住宅利用への転換がみられ、立地・規模等に優れた物件への投資需要は高い。 (2)コロナ禍の影響で、文京区の商業地では飲食店舗等の賃貸需要がやや弱含みとなっているが、投資用不動産の需要は堅調に推移している。
地域要因
(1)中層の店舗付マンション等が建ち並ぶ千駄木駅への接近性に優れた幹線道路沿いの商業地域であり、地域要因に特段の変動はない。 (2)千駄木駅近くの中高層店舗付共同住宅を中心とする商業地域である。最寄駅への接近性に優り、共同住宅地需要は強含み。地域要因に変化はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５６８６公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区千駄木２丁目１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	71万210 円／平米 234万7,954 円／坪
推定価格 平米 坪	87万634 円／平米 287万8,316 円／坪
標準価格 平米 坪	106万4,345 円／平米 351万8,725 円／坪
査定価格 平米 坪	106万 円／平米 350万4,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	95 ％
基準容積率	384 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	６７１８公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区千駄木２丁目１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	116万2,333 円／平米 384万2,673 円／坪
推定価格 平米 坪	147万1,343 円／平米 486万4,260 円／坪
標準価格 平米 坪	127万590 円／平米 420万571 円／坪
査定価格 平米 坪	127万 円／平米 419万8,620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	北
側道幅員2	2.4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	６１６９公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都文京区千駄木２丁目１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	90万2,611 円／平米 298万4,032 円／坪
推定価格 平米 坪	97万9,845 円／平米 323万9,368 円／坪
標準価格 平米 坪	136万8,499 円／平米 452万4,258 円／坪
査定価格 平米 坪	137万 円／平米 452万9,220 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	７８５５公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区千駄木２丁目１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	90万1,578 円／平米 298万617 円／坪
推定価格 平米 坪	90万8,656 円／平米 300万4,017 円／坪
標準価格 平米 坪	117万7,016 円／平米 389万1,215 円／坪
査定価格 平米 坪	118万 円／平米 390万1,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	８３５２公０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区千駄木２丁目１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	119万1,412 円／平米 393万8,808 円／坪
推定価格 平米 坪	121万8,814 円／平米 402万9,399 円／坪
標準価格 平米 坪	130万6,339 円／平米 431万8,757 円／坪
査定価格 平米 坪	131万 円／平米 433万860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情