路線価 (2023) 東京都文京区西片2-14-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 文京区東京都文京区西片２丁目１４番１外
価格時点	2023 年
駅名	東大前駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 290万9,280 円
1平米当たり	1平米 88万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	4億3,200万 円 (372 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 383万4,960 円 1平米 116万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	4億2,800万 円 (372 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 380万1,900 円／坪 1平米 115万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は文京区を中心とし、交通利便性に恵まれた準幹線道路沿いの商業地域と把握される。主たる想定需要者層は、自社利用目的の一般法人、或いは転売目的の不動産事業者やマンション開発目的のディベロッパー等が想定される。市場需給動向は、コロナ禍にあっても需要が根強い一方、供給が限定的であり、取引価格は堅調に推移している。中心価格帯は規模により様々であるが、標準的画地の規模で土地総額４～５億円程度と把握した。 (2) 同一需給圏は、文京区を中心に交通利便性が高い幹線道路沿いの商業地域と判定した。主たる需要者層は、マンション開発等を目的とした不動産事業者、投資家層、自社ビル等の取得を目的とする事業法人等である。市場の需給動向は、コロナ禍にあっても需要が根強く、供給が限定的であることから、取引価格への影響は小さいものと思料する。土地の中心価格帯は規模、立地等により様々であるが、総額で４～４．５億円前半程度と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 売買市場及び賃貸市場共に熟成しており、各試算価格の前提となるマーケット資料の信頼性は高く、その手順も適切と判断される。また標準地は比較的規模もまとまっており、その立地条件から賃貸マンション用地としても十分に投資採算性を見込めるものと思われる。よって本件では、取引市場の実態を反映した比準価格及び収益性を反映した収益価格を相互に関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は対象標準地と類似する取引事例から適切な補修正をして求められており、実証的で説得力の高い価格である。収益価格は収益性が重視される商業地の価格を求めるにあたり指標となる価格であり、適用に当たり適切な賃貸事例が収集出来たこと、費用項目は適切に想定のうえ、査定することが出来た。以上より、各試算価格は規範性が高いことから関連付け、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
交通
交通施設	東大前駅西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	112.5 坪 (372 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗、事務所兼共同住宅等
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B1
周辺の利用状況	店舗付共同住宅、公共施設等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第２種文教地区
基準建ぺい率	98 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	395 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	文京区東京都文京区西片２丁目１４番１外
標準地の範囲
東	0 m
西	20 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	20 m
面積	360 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	第２種文教地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中高層共同住宅等から形成される商業地域として熟成しており、今後も大差なく推移するものと予測する。コロナ禍でもマンション用地需要は根強いが、今後については経済動向及び不動産施策の如何と判断する。 (2)中層の店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、今後も現状を維持し、推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 409万9,440 円 1平米 124万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 403万3,320 円 1平米 122万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 409万9,440円 1平米 124万円
前年から次年への変動率 5.5 ％
2022年	1坪 363万6,600円 1平米 110万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 403万3,320円 1平米 122万円
前年から次年への変動率 4.5 ％
2019年	1坪 363万6,600円 1平米 110万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口・世帯数は微増、取引件数は減少傾向だが、賃貸マンション需要は根強く、開発業者によるマンション用地需要も引き続き旺盛である。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響で、区内の商業地では店舗需要を中心にやや弱含みであるが、住宅を主とする物件の需要は堅調に推移している。
地域要因
(1)地域要因及び同一需給圏内における相対的位置に変動はない。 (2)東大前駅から徒歩圏にある、幹線道路沿いの近隣商業地域であり、地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５６８６公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区西片２丁目１４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	71万210 円／平米 234万7,954 円／坪
推定価格 平米 坪	92万5,049 円／平米 305万8,212 円／坪
標準価格 平米 坪	103万5,889 円／平米 342万4,649 円／坪
査定価格 平米 坪	104万 円／平米 343万8,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	95 ％
基準容積率	384 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	６９３１公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都文京区西片２丁目１４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	132万3,196 円／平米 437万4,486 円／坪
推定価格 平米 坪	133万3,277 円／平米 440万7,814 円／坪
標準価格 平米 坪	110万6,454 円／平米 365万7,937 円／坪
査定価格 平米 坪	111万 円／平米 366万9,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	97 ％
基準容積率	385 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	北東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第２種文教地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５１５０公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都文京区西片２丁目１４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	122万5,008 円／平米 404万9,876 円／坪
推定価格 平米 坪	128万2,526 円／平米 424万31 円／坪
標準価格 平米 坪	146万9,102 円／平米 485万6,851 円／坪
査定価格 平米 坪	147万 円／平米 485万9,820 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	８３５２公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区西片２丁目１４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	113万9,802 円／平米 376万8,185 円／坪
推定価格 平米 坪	119万3,373 円／平米 394万5,291 円／坪
標準価格 平米 坪	134万8,444 円／平米 445万7,956 円／坪
査定価格 平米 坪	135万 円／平米 446万3,100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	６２７８公０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区西片２丁目１４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	169万5,514 円／平米 560万5,369 円／坪
推定価格 平米 坪	172万7,729 円／平米 571万1,872 円／坪
標準価格 平米 坪	183万4,107 円／平米 606万3,558 円／坪
査定価格 平米 坪	183万 円／平米 604万9,980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情