路線価 (2023) 東京都台東区三筋2-3-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 台東区東京都台東区三筋２丁目３番５外
価格時点	2023 年
駅名	新御徒町駅 から 360m
路線価
1坪当たり	1坪 317万3,760 円
1平米当たり	1平米 96万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	2億3,100万 円 (186 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 409万9,440 円 1平米 124万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	2億3,100万 円 (186 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 409万9,440 円／坪 1平米 124万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏を台東区中部及び南部の幹線道路沿いで、中高層の事務所ビル、マンション等が建ち並ぶ商業地域と判定した。主たる需要者は、地元不動産会社、法人投資家等であり、規模が大きい土地については分譲マンション開発業者も想定される。同エリアは台東区の中でも供給が少なく、特に開発ないし投資利益が見込まれる物件についての需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は規模や用途等により幅があり把握できないのが現状である。 (2) 同一需給圏は台東区及び周辺区において、中高層の事務所ビル等が開発可能なエリアであり、台東区内外の一般企業、不動産業者、投資家等による自用、収益両面での需要が見られる。今後も新型コロナウイルス感染症の感染拡大が懸念材料であることに変わりはないが、経済活動が徐々に正常化へ向かう中にあって、取引利回りは低下傾向で推移している。土地の価格帯としては標準地程度の規模で総額２億２千万～２億５千万円が標準的と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格の査定にあたっては、地域特性が類似している規範性の高い取引事例を中心に求めたものであり、客観的かつ実証的な価格である。一方、収益価格は投資家目線の事業採算性を反映した理論的な価格であるものの、想定要素を含み、土地の個別性も反映し難い側面も持つ。以上より、市場の実勢を適切に反映している比準価格を重視し、想定要素を含む収益価格を比較考量のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 類似性を有する複数の取引事例から試算された比準価格は、実証的で精度が高い。一方、収益価格は、投資採算性を反映することから重視すべきであるが、想定要素が多くやや低位に試算され、取引の実態と乖離が生じた。よって、本件においては、実勢に即し、説明性に優る比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、標準地の鑑定評価額を標記のとおり決定した。
交通
交通施設	新御徒町駅東方
距離	360 m
土地の状態
土地面積	56.3 坪 (186 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層事務所、マンション等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	台東区東京都台東区三筋２丁目３番５外
標準地の範囲
東	40 m
西	20 m
南	15 m
北	35 m
標準的使用
標準的使用	高層事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	18 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２２ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)春日通り沿いに中高層の事務所、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、今後についても現状を維持するものと予測する。新型コロナの規制緩和の影響もあり、地価水準は上昇傾向に推移していくものと予測する。 (2)今後も中高層の事務所ビル、マンション等が建ち並ぶ現状が維持されると予測する。需要の多いエリアであり、地価は底堅く推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 456万2,280 円 1平米 138万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 443万40 円 1平米 134万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 456万2,280円 1平米 138万円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2022年	1坪 393万4,140円 1平米 119万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 443万40円 1平米 134万円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2019年	1坪 393万4,140円 1平米 119万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの規制緩和、世界的な金融引き締め、物価高騰によるインフレリスク等が不動産価格にどのような影響を与えるか注視する必要がある。 (2)世界的な金融引き締めによる海外景気の下振れが国内景気を下押しするリスクとなっている。
地域要因
(1)春日通り沿いに中高層事務所ビル、マンション等が建ち並ぶ商業地域であり、地域要因に特段の変動要因は見受けられない。 (2)底堅い需要を反映し、地価の年間変動率はプラス圏で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０６（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区三筋２丁目３番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	218万9,396 円／平米 723万8,143 円／坪
推定価格 平米 坪	246万9,545 円／平米 816万4,316 円／坪
標準価格 平米 坪	135万6,893 円／平米 448万5,888 円／坪
査定価格 平米 坪	136万 円／平米 449万6,160 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１６（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区三筋２丁目３番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	128万7,517 円／平米 425万6,531 円／坪
推定価格 平米 坪	133万1,697 円／平米 440万2,590 円／坪
標準価格 平米 坪	138万7,184 円／平米 458万6,030 円／坪
査定価格 平米 坪	139万 円／平米 459万5,340 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１６（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区三筋２丁目３番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	109万127 円／平米 360万3,960 円／坪
推定価格 平米 坪	115万5,535 円／平米 382万199 円／坪
標準価格 平米 坪	139万3,890 円／平米 460万8,200 円／坪
査定価格 平米 坪	139万 円／平米 459万5,340 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０９（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区三筋２丁目３番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万6,931 円／平米 101万4,714 円／坪
推定価格 平米 坪	104万1,519 円／平米 344万3,262 円／坪
標準価格 平米 坪	133万8,713 円／平米 442万5,785 円／坪
査定価格 平米 坪	134万 円／平米 443万40 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情