路線価 (2023) 東京都台東区上野1-27-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 台東区東京都台東区上野１丁目２７番１
価格時点	2023 年
駅名	湯島駅 から 120m
路線価
1坪当たり	1坪 380万1,900 円
1平米当たり	1平米 115万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1億8,200万 円 (123 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 489万2,880 円 1平米 148万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1億8,300万 円 (123 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 492万5,940 円／坪 1平米 149万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ「上野」駅勢圏の幹線道路背後に位置する商業地域のうち中高層店舗兼事務所ビル等が多い商業地域が中心。需要者の中心は、自用目的での法人又は個人並びに収益目的での法人等であるが、供給は少ない。事務所用地の需要は底堅いものの取引は顕在化しないため、価格水準の把握は困難であるが、標準地規模での土地総額は、概ね２億円程度と把握される。 (2) 同一需給圏は、台東区及び周辺区において、最寄り駅から徒歩圏の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。主な需要者は、不動産開発業者、機関投資家のほか、自己使用を目的とする一般事業法人等である。上野地区の国内外での知名度等から開発により相応の収益が見込まれる物件については、需要が根強い。中心価格帯は規模により区々だが、標準地程度の規模なら土地で総額１．７億円～１．９億円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、中層事務所ビルを中心とした商業地域である。比準価格は、台東区の幹線道路背後に存する類似地域の取引事例より求められており、市場性を反映した価格が得られた。収益価格は、店舗事務所ビルを想定し、最寄駅からの接近性等から、賃貸需要は安定していることを踏まえた、収益性を反映した価格が得られた。したがって、比準価格に収益価格を関連付けて、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の類似地域等の事例を採用して適正な比準が行われた実証的な価格であるが、本件では取引時点が古い事例を含む点に留意する必要がある。一方、収益価格は、対象標準地のような比較的収益性の高い商業地域では説得力が高いと言えるものの、変動要素を含み、土地の個別性も反映し難い側面も持つ。以上により、比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	湯島駅北東方
距離	120 m
土地の状態
土地面積	37.2 坪 (123 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗、事務所が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	台東区東京都台東区上野１丁目２７番１
標準地の範囲
東	40 m
西	10 m
南	15 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	15 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)文京区との区境に近い商業地域で、地域要因について特段の変動が認められないため、今後も現状を維持しつつ推移していくものと思料する。地価水準は、今後の景気動向により不透明である。 (2)地域要因に格別の変動要因はなく、今後も現状を維持しつつ推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 538万8,780 円 1平米 163万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 545万4,900 円 1平米 165万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 538万8,780円 1平米 163万円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2022年	1坪 476万640円 1平米 144万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 545万4,900円 1平米 165万円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2019年	1坪 476万640円 1平米 144万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)土地需要は底堅いものがある。ウィズコロナの下、景気は持ち直しつつあるが、物価上昇、世界情勢等が不動産市場に影響を与えることが懸念される。 (2)事務所需要が力強さを欠く一方、海外投資家を中心に投資意欲は旺盛で取引利回りは低下傾向にある。
地域要因
(1)幹線道路背後の事務所ビルが多くみられる商業地域。複数路線の利用も可能なため、利便性も高い。 (2)事務所賃貸市場は調整局面に入るなど、先行きに不透明感が残るものの、売買市場においては需要が底堅い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０５（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区上野１丁目２７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	203万5,210 円／平米 672万8,404 円／坪
推定価格 平米 坪	212万2,724 円／平米 701万7,726 円／坪
標準価格 平米 坪	162万4,119 円／平米 536万9,337 円／坪
査定価格 平米 坪	162万 円／平米 535万5,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１６（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区上野１丁目２７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	258万1,496 円／平米 853万4,426 円／坪
推定価格 平米 坪	268万6,289 円／平米 888万871 円／坪
標準価格 平米 坪	202万5,859 円／平米 669万7,490 円／坪
査定価格 平米 坪	203万 円／平米 671万1,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	677 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０７（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区上野１丁目２７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	199万1,661 円／平米 658万4,431 円／坪
推定価格 平米 坪	203万3,486 円／平米 672万2,705 円／坪
標準価格 平米 坪	237万2,796 円／平米 784万4,464 円／坪
査定価格 平米 坪	237万 円／平米 783万5,220 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０９（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区上野１丁目２７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	127万3,323 円／平米 420万9,606 円／坪
推定価格 平米 坪	129万2,423 円／平米 427万2,750 円／坪
標準価格 平米 坪	152万7,687 円／平米 505万533 円／坪
査定価格 平米 坪	153万 円／平米 505万8,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	その他
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１６（公）５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区上野１丁目２７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	119万2,705 円／平米 394万3,083 円／坪
推定価格 平米 坪	122万1,330 円／平米 403万7,717 円／坪
標準価格 平米 坪	182万5,605 円／平米 603万5,450 円／坪
査定価格 平米 坪	183万 円／平米 604万9,980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情