路線価 (2023) 東京都墨田区向島3-17-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 墨田区東京都墨田区向島３丁目１７番５外
価格時点	2023 年
駅名	とうきょうスカイツリー駅 から 480m
路線価
1坪当たり	1坪 128万9,340 円
1平米当たり	1平米 39万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	6,490万 円 (127 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 168万9,366 円 1平米 51万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	6,490万 円 (127 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 168万9,366 円／坪 1平米 51万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、墨田区内の住宅、マンション、事業所等が混在する住宅地域と判定した。需要者の属性は、地縁的選好性の強い地元住民、不動産業者等と思料される。住宅用地の需要は堅調である一方、供給が少ないことから地価水準は上昇傾向で推移していくものと予測する。市場での需要の中心となる住宅用地の価格帯は敷地規模１２０㎡程度で、５５００万円から６７００万円程度と把握される。 (2) 同一需給圏は墨田区中央部から南部にわたる混在住宅地域。需要者は、地縁的選好性を有する個人が中心で、纏まった土地はマンション開発業者である。居住性の整った地域であることや低金利等から需要は堅調であるが、やや供給不足である。新型コロナの影響も薄れているが、資源高や金利動向等、先行き不透明な面もある。中心となる取引は比較的小規模な画地となることが多く、土地で３千万円台、新築戸建で５千万円台が多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) とうきょうスカイツリー駅徒歩圏内で住宅、マンション等が混在する当該地域においては、自己利用目的の建物用地として及び収益獲得を目的とする賃貸用建物用地等としての双方の取引需要が認められるが、収益性に基づく取引が大勢を占める状況にはない。したがって、多数の取引事例に基づき不動産取引市場の実態を反映した価格である比準価格を重視し、還元利回り等想定要素を含む収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 熟成した混在住宅地域であることから、各手法において規範性を有する事例資料を収集適用し得た。一方、標準地に係る主たる需要者はエンドユーザー又は投資用共同住宅建築目的の法人と判断するが、近隣地域及びその周辺地域の価格形成は自用目的での取引が主導し、収益性の土地価格に与える影響度は相対的に小さい。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	とうきょうスカイツリー駅北西方
距離	480 m
土地の状態
土地面積	38.4 坪 (127 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	事務所、作業所兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、マンション、事業所等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特別工業地区
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	墨田区東京都墨田区向島３丁目１７番５外
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	30 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	12 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、８ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	特別工業地区
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)住宅、事業所等が混在する地域として、今後も現在の居住環境を維持するものと予測する。地価水準は、新型コロナウイルス感染症による厳しい状況が徐々に緩和される中で、上昇傾向で推移していくものと予測する。 (2)近隣地域に格別の変動要因はないため、現状と概ね同様の土地利用状態で推移するものと予測する。住宅需要は相応に認められ、当面の地価はやや強含みで推移する地域と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 178万8,546 円 1平米 54万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 179万8,464 円 1平米 54万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 178万8,546円 1平米 54万1,000円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2022年	1坪 161万9,940円 1平米 49万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 179万8,464円 1平米 54万4,000円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2019年	1坪 161万9,940円 1平米 49万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)世界的な金融引締め等の影響による景気の下振れリスクや金融資本市場の変動等の影響を注視する必要がある。 (2)区内人口は増加傾向で推移し、景気動向は資源高等の下押し圧力を受けつつも、新型コロナの影響が和らぎ徐々に持ち直している。
地域要因
(1)住宅、マンション、事業所等が混在する古くからの住宅地域として、その地域的特性に大きな変化はなく、地域要因の大きな変動は認められない。 (2)とうきょうスカイツリー駅・押上駅徒歩圏の、一般住宅と共同住宅を中心とした利便性の良好な住宅地域で、市場特性に特段の変化は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１８（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	墨田区
地域	東京都墨田区向島３丁目１７番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	60万5,006 円／平米 200万150 円／坪
推定価格 平米 坪	62万1,021 円／平米 205万3,095 円／坪
標準価格 平米 坪	59万7,710 円／平米 197万6,029 円／坪
査定価格 平米 坪	60万4,000 円／平米 199万6,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１１（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	墨田区
地域	東京都墨田区向島３丁目１７番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	43万9,313 円／平米 145万2,369 円／坪
推定価格 平米 坪	44万9,219 円／平米 148万5,118 円／坪
標準価格 平米 坪	43万699 円／平米 142万3,891 円／坪
査定価格 平米 坪	43万5,000 円／平米 143万8,110 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	２種特別工業地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１１（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	墨田区
地域	東京都墨田区向島３丁目１７番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	47万5,556 円／平米 157万2,188 円／坪
推定価格 平米 坪	54万1,346 円／平米 178万9,690 円／坪
標準価格 平米 坪	51万704 円／平米 168万8,387 円／坪
査定価格 平米 坪	51万6,000 円／平米 170万5,896 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１１（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	墨田区
地域	東京都墨田区向島３丁目１７番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	34万6,518 円／平米 114万5,589 円／坪
推定価格 平米 坪	34万9,204 円／平米 115万4,468 円／坪
標準価格 平米 坪	42万7,946 円／平米 141万4,789 円／坪
査定価格 平米 坪	43万2,000 円／平米 142万8,192 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	3.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情